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Questions juridiques

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Maître Patrick LE FUR a répondu à 117 questions.
Calcul des honoraires du syndic de copropriété
Question postée par patursus le 29/09/2012 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je voudrais savoir si un syndic de copropriété a la possibilité de percevoir des honoraires sur un pourcentage du montant TTC des travaux votés et non sur le montant HT. En effet compte tenu du taux de TVA applicable la différence est significative et il ne me semble pas cohérent de calculer des honoraires sur des taxes. Merci d'avance pour votre réponse.

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Bonjour Je ne sais pas comment font les agences. En ce qui concerne le Groupement des Huissiers de justice Administrateurs d'Immeubles, que je préside, la politique est claire : l'assiette des honoraires ets le hors taxe. Mais il n'y a pas de Loi sur le sujet. Vous devez néanmoins avoir une ligne concernant ce problème dans le contrat qui vous lie à votre syndic. Et le contrat faisant foce de loi entre les parties ... Reste la possibilité de négocier, notamment pour le renouvellement du mandat !

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Cessatiçon activité
Question postée par ginapito le 06/03/2012 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Il y a dix ans, exactement, j'ai signé un bail commercial (3-6-9)Pour des raisons économiques. Je dois faire une cessation d'activité. Est-ce-que, je peux résilier mon bail du jour au lendemain ? quels sont mes droits et devoirs ? Merci d'avance, pour votre réponse. urgent ! Cordialement,

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Bonjour A son expiration, votre s'est poursuivi par tacite reconduction. En clair, il se déroule indéfiniment. Propriétaire et bailleurs peuvent donner congé à tout moment, pour une échéance de trimestre civil, en respectant un délai-préavis d'au moins 6 mois. Si vous donnez congé aujourd'hui, ce sera pour le 30 septembre 2012, à condition de charger un huissier de justice d'effectuer la formalité avant le 1er avril. Vous n'avez pas à motiver votre demande. Vous dites simplement que vous partez. Mais le congé doit, à peine de nullité, être obligatoirement remis à votre propriétaire par un huissier. Après, mais après seulement, à vous de voir avec votre propriétaire si le fait de lui restituer le locaux avant le 30 septembre peut l'arranger.

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Litige avec notaire
Question postée par bernard le 10/12/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Le notaire et mon proprio m'ont conseillés signer bail commercial authentique dans "maison bourgeoise" pour créer activité commerciale.Le syndic me refuse l'ouverture au vue règlement de copropriété(menace de procès).J'ai engagé 20000€ entre 8 mois de loyers et rénovation.Mon projet retombe a zéro.Quel recours possible?, envers qui? cordialement

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Je suis surpris qu'une maison bourgeoise dépendant d'une copropriété ?! c'est plutôt rare. D'abord, juridiquement, vous ne "connaissez" pas le Syndic, mais seulement votre bailleur. Ce dernier aurait dû vous remettrre le règlement de copropriété en même temps que le bail ; il doit également vous délivrer un local conforme à l'usage pour lequel il est loué. Ce n'est pas le cas en l'espère. Par contre, le problème aurait pu être tourné : si vous êtes en création d'entreprise, on ne peut pas vous refuser la domiciliation de votre entreprise dans des locaux d'habitation les 5 premières années. Tout cela pour des généralités. Il faudrait connaître tous les éléments pour vous répondre utildement. En tout état de cause, si des responsabilités sont à rechercher, ce sont celles du bailleur ; à son tour il mettra peut-être en cause le professionnel qui l'a assisté, s'il estime avoir été mal conseillé.

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Non restitution de caution
Question postée par Dominique le 23/11/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Après un état des lieux sortant mentionné "Bon" pour chaque pièce ;un appartement entièrement repeint et propre ,l'Agence me déduit le changement des moquettes des 2 chambres alors qu'elles étaient déjà mentionnées tâchées et déchirées dans l'état des lieux entrant ??? Je les avais recouverte de tapis pendant mes 14 ans de location ! Dois-je en supporter les frais dans ces conditions ? Cordialement . Dominique

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Effectivement, le bailleur ne peux pas vous faire supporter dans ce cas de figure le chanement des moquettes. Saisissez le tribunal de proximité en allant y retirer un imprimé d'injonction de faire sur lequel vous demanderez la restitution de votre solde de dépôt de garantie. C'est le plus économique ; au-dessus, il y a la saisine d'huissier de justice qui signifierait une sommation, mais c'est déjà payant ; et encore au-dessus, la saisine d'un avocat qui assignerait votre propriétaire devant le tribunal, mais c'est encore plus cher.

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Conformité bail commercial ?
Question postée par talie01 le 15/11/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour J'ai signé un bail commercial 3.6.9 en 06/2011. J'exerce une activité de commerçant en qualité d'auto entrepreneur. Or, je viens d'apprendre qu'à ce titre je ne pourrai pas récupérer mon droit à bail ni vendre mon fonds de commerce car je ne dispose pas de la qualité de commerçant au sens juridique du terme . Je ne suis pas enregistrée au RC. Lors de la signature, le notaire ne m'a pas informé de cela alors qu'il connaissait bien mon statut d'autoentrepreneur ... Je considère qu'il s'agit d'un défaut de conseil... il n'est pas mon notaire mais celui du bailleur. Que puis je faire ? ce bail commercial est il conforme ? puis je le dénoncer ? le refaire faire ? Vous remerciant par avance de votre réponse. Bien cordialement

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Pas de panique ! Il est toujours possible de faire une extension contractuelle du statut des baux commerciaux. C'est fréquemment le cas par exemple au profit de certains professionels libéraux tels les dentistes ou les architectes. C'est la situation dans laquelle vous vous trouvez de fait. Et puis, si vos affaires "marchent" bien, vous ne resterez pas longtemps auto-entrepreneur, passerez le pas, et vous immatriculerez au RCS ; la situation sera ainsi régulariée. Si le bailleur tentait malgré tout (mais dans 9 ans !) de vous spolier, vous pourriez, si par extraordinaire vous étiez débouté, engager la responsabilité civile de l'Officier rédacteur de l'acte. Vous voyez, ce n'est pas si grave, et il faudrait une conjonction importante de "SI", pour que votre situaiton soit délicate. Tout de même, à l'avenir, pour un acte aussi important, faites-vous assister par un Notaire, un Avocat, ou un Huissier de Justice ...

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Conditions pour récupèrer et vendre des garages
Question postée par dan33 le 01/11/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma mère,propriétaire d'une vingtaine de garages fermés en location,souhaite les vendre afin de payer sa maison de retraite. Sachant qu'il n'y a jamais eu de baux écrits mais toujours un accord oral avec ses locataires;quelles sont les conditions légales que nous avons pour récupérer ses biens et les mettre en vente? Cordialement dan 33

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Délai d'usage : 1 mois, par LRAR ; tout simplement ... par commodité, donner congé pour le dernier jour du mois suivant. par contre, en cas de non-restitution, c'est( une procédure judiciaire d'expulsion très honéreuse au regard des intérêts économiques en jeu. Il faut un procès par locataire, et plusieurs centaines d'euros "d'investissement" en frais d'huissier et d'avocat. A espérer donc que les locataires partent spontannément.

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Annulation résiliation de bail
Question postée par pauline le 03/10/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai envoyé vers fin juillet ma lettre de résiliation de bail à ma propriétaire afin de quitter le logement fin octobre. Entre temps, et principalement pour arranger la propriétaire, j'ai décidé de rester dans ce logement j'ai donc envoyé une lettre d'annulation de résiliation de bail à la propriétaire du logement que je loue. Nous étions les deux entièrement consentante sur cet accord. Mais, elle ma recemment appelé car elle a trouvé un acheteur pour le logement et prefere finalement que je parte. Visiblement, la lettre d'annulation de résiliation de bail n'a aucunes valeurs, elle peut donc me demander de partir sans que je n'ai le moindre recours. Est-ce que vous pouvez m'apporter plus de précisions s'il vous plait. Je vous remercie.

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NON, elle ne peut pas vous obliger à partir, sauf si elle peut justifier avoir signé une promesse de vente AVANT de recevoir votre annulatin de congé. En tout état de cause, si vous refusez de partir, il lui appartiendra à elle de saisir le Tribunal pour demander de valider votre congé et ordonner votre expulsion, ce qu'elle a peut de chance d'obtenir si elle n'avait rien signé au jour où vous lui avez notifié votre retractation.

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Bail commercial
Question postée par francis le 19/09/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,je vais louer un local commercial,est ce que je peut demander un cautionnaire pour la garantie des loyers?

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Pour responsabiliser le gérant ou les gérants, vous pouvez leur demander de se porter caution à titre personnel. S'il s'agit de jeunes, les parents peuvent se porter cautions, comme pour une habitation. Enfin, vous pouvez demander une garantie bancaire : la banque du locataire s'engage à couvrir les loyers jusqu'à un certain montant. En tout état de cause tout se négocie AVANT. Enfin, le cautionnement personnel peut être "couplé" à un dépôt de garantie correspondant au plus à 2 termes de loyer, voire plus si vous placez ce dépôt de garantie sur un compte séquestre. Pour toutes ces raispns : faites appel à un professionnel (Notaire, Huissier, Avocat) pour la rédaction du bail.

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Travaux toujours pas terminaient
Question postée par Chan le 03/09/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mes travaux devaient se terminer fin mai.Depuis dates continuellement remises.Mise en demeure en aout.Il devait venir le 5/9.La secretaire m'a joint pour me dire qu'il allait deposer une cessation d'activité le 7/9.Mais de pas m'inquietai qu'il allait creer une autre societe et finirait mes travaux.Il voulait selon elle terminer le 5 mais le fournisseur ne lui a pas donnait le bardage car non liquidité.Depuis juin il me donne des dates,qu'il reporte alors qu'iln'a pas le matos.Je n'ai plus confiance.Le probleme c'est qu'il a recu le financement de SOFINCO que je dois rembourser en octobre.Quels sont mes recours?Comment peut il recreer une societe?Avec quel capital?

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Vous n'avez pas grand recours malheureusement ! Les fonds ont été versés à la société ; elle fait faillite ; vous pouvez théoriquemetn demander l'exécution de la prestation, mais si l'entreprise a utilisé vos fonds à l'autres fins et qu'elle n'a pas de trésorerie pour régler le bardage au fournisseur, vous risquez de devoir refaire un crédit pour qu'une autre société reprenne le chantier. Je ne vois npas comment le gérant de la société en faillite pourrait "repren,dre" les fonds pour les verser à une nouvelle société...

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Période triennale échue pour loyer mensuel commerce
Question postée par Brigitte le 31/08/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

La période triennale pour le loyer mensuel de notre magasin était échue le 31 mars 2009. le propriétaire avait oublié de changer le montant du loyer à cette date. il nous averti le 10 mars,qu'à partir du 1er avril 2011 jusqu'au 31 mars 2012 il y a une augmentation de loyer et qu'il reprendra le cycle triennal avec une autre augmentation au 1er avril 2012 - est-ce normal ?

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Le loyer, dans le schéma "classique" du bail commercial, n'est pas révisable avant 3 ans à compter de la dernière révision. La prise d'effet du nouverau loyer peut être immédiate (à compter du mois suivant), mais jamais rétroactive. Dans votre cas, une augmentation peut être notifiée en mars 2011 pour le 1er avril 2011. Par contre, la prochaine augmentation ne peut intervenir avant le 1er avril 2014. Sauf si votre bail renferme une clause d'échelle mobile avec augmentation annuelle du loyer, mais cela ne semble pas être le cas.

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Résiliation de bail suite à cdi
Question postée par Nadine le 29/08/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je suis locataire à Mussidan et suis actuellement en CDD. Je viens de trouver un CDI à partir du 12 septembre 2011 à Limoges. Est ce que le préavis d'un mois est suffisant dans ce cas ou suis je obligée de donner un préavis de 3 mois ? Merci Nadine

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Sa réponse :

Préavis d'un mois, sans aucune hésitation ! Vous êtes exactement dans le cadre de la Loi. Le préavis se décompte de jour à jour : si la LRAR est reçue le 23, le préavis expire le 23 du mois suivant. Vous pouvez quitter les lieux avant, mais en réglant le loyer jusqu'à la fin, sauf si le propriétaire reloue avant. A cette époque de l'année, il y a beaucoup de mouvements, vous avez donc intérêt à envisager cette solution avec votre propriétaire, cela pourrait l'intéresser.

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Resiliation bail
Question postée par oneiros le 23/07/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour je suis proprietaire d'un appartement que je loue depuis ,novembre 2011 a un couple avec enfant.quand ils ont pris possession des lieux ils étaient tous les 2 au chomage. Actuellement je crois qu 'ils travaillent par Interim . Quel est le délai pour une resiliation de bail de leur part(1 mois ou 3 mois)? cordialement

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3 mois. Qu'ils soient intérimaires ou toujours inscrits à POLE-EMPLOI. C'est la perte d'emploi, et la perte de revenus consécutive, qui justifie la réduxtion du préavis, pas le fait d'être sans emploi. Sur un plan pratique, faut-il se battre pour le principe ? C'est actuellement la meilleure période pour relouer ; ce ne sera plus le cas fin octobre ...

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Probleme avec notre locataire!
Question postée par caroline le 05/06/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je loue un appartement en meublé a un locataire qui paie pas toujours ces loyers, heureusement nous avons souscrit un contrat loca-pass avec Astria qui nous assure le paiement du loyer et des provisions sur charges mais pendant combien de temps encore? De plus notre locataire ne nous a toujours pas remis de certificat d'assurance habitation pour cette année 2011 apres 4 courrier dont 2 en recommandés AR! nous somme de tous jeune propriétaire et ces loyer nous permettent de payer le crédit, nous voudrions que ce locataire peu sur parte au plus vite auriez vous quelques conseils? Merci, caroline

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Sa réponse :

Plusieurs questions, donc plusieurs réponses : 1 - durée du cautionnement LOCA-PASS : mentionné sur votre contrat 2 - défaut d'assurance : vous pouvez faire résilier le bail par un Huissier de Justice qui délivrera un commandement de produire le contrat sous 30 jours ; à défaut le tribunal d'instance (pas d'avocat obligatoire) prononcera la résiliation du bail et ordonnera l'expulsion. 3 - loyer = crédit. C'est trop tard avec ce locataire s'il y a déjà des incidents de payement, mais vous vous vous êtes lancés sans filet ! Vous auriez-dû prendre une assurance contre les impayés, les réparations locatives, et aussi éventuellement les périodes d'inoccupation entre 2 locations. Cela va de 1,80 % à 3,5 % du montant du loyer suivant la formule. Vous pouvez aussi charger un Huissier de Justice qui fait de la gérance immobilière de gérer les encaissements. En principe, d'aller régler son loyer chaque mois chez un huissier de Justice est très ... motivant ! pour le locataire. Et votre huissier peut aussi vous proposer des assurances "loyers impayés"

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Fiscalité (taxe habitation, tv) ... un seul propriétaire maiso jumel
Question postée par yogi le 20/03/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon fils construit une maison où il est prévu un petit appart pour moi (veuve). Il n'y aura qu'une adresse (la sienne) mais nous aurons 2 compteurs d'eau, d'électricité. Qu'en est-il du paiement de la taxe d'habitation, de la télé, voire du téléphone et d'internet ?

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2 fiyers fiscaux = 2 taxes d'habitation, 2 redevances TV, etc. OPar contre renseignez-vous auprès du Trésor Public pour les excemptions éventuelles auxquelles vous pourriez avoir droit.

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Charges comprises dans loyer ht ou ttc
Question postée par dudu74 le 23/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour; Je suis propriétaire d'un local industriel que je compte louer a partir du 1er mars. Le loyer sera de 500 € hors taxe plus 20 € de charges pour l'eau. Dois-je appliquer la tva sur les charges ? Concrètement, je fais 500 x 19.6% + 20 ou 500 + 20 x 19.6 ? Merci d' avance.

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Oui et non ! pour les charges de fonctionnement, vous répercutez la facture "au réel". Par contre, pour le foncier et la CSG, une circulaire de l'Administration rappelle que l'accessoire suit le principal et que, si le loyer principal est assujetti à la TVA, le foncier doit l'être aussi.

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Que comprennent les dépens ?
Question postée par christian le 23/02/2011 - Catégorie :

Mon voisin m'a assigné au tribunal d' instance pour des questions de plantations . Il a été dé débouté, condamné à me verser une somme de 400,00€ au titre de l'art. 700 et à supporter les dépens . J'avais demandé à un huissier de constater que mes plantations respectaient les prescriptions du Code Civil . Ces frais de constat(380,00€)peuvent-ils être présentés au titre des dépens ? Merci

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Sa réponse :

NON. Pour le constat, ce sont des frais "irrépétibles" que l'article 700 compense (au moins en partie), sauf demande expresse à ce qu'ils soient inclus dans les dépens (ce qui ne semble pas être le cas ici). Les dépens, traditionnellement, sont les frais d'assignation et de signification de jugement ; parfois le frias de greffe (tribunal de commerce).

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Dans le cas d'une résiliation de bail commercial
Question postée par didier le 22/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Il y a un délai de six mois, semble t'il il n'est pas possible de vendre le droit au bail durant cette période de six mois? pouvez vous me le confirmer , n'y a t'il pas d'exception?

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Sa réponse :

C'est le petit menu : fromage OU dessert. Soit vous prenez le risque de ne pas trouver d'acquéreur, et dans ce cas, vous ne donnez pas congé, et vous êtes tenu de rester 3 ans de plus. Soit vous donnez congé, mais vous ne pouvez plus revendre votre droit au bail.

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Litige suite à une fausse decalaration d' opposition pr perte de cheq
Question postée par rossa le 21/02/2011 - Catégorie :

Je suis propriétaire d' une maison . Mon locataire signe un contrat de location et au vu de ce dernier verse deux chèques d' acompte et un chèque de caution. Une fois dans la maison , celle ci ne lui convient pas. Il fait donc une opposition à sa banque pour motif : perte ( faux bien sur). questions : 1- suis obligée de saisir le juge des référés ou puis je demander directement à un huissier de recouvrer la dette qui est exigible? 2- ai je un pouvoir d' action contre la banque? 3 - quel est le TGI compétent , en cas de saisine du juge des réfères : celui où se situe la maison ou celui où ont été faits les chéques? Merci

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1) saisine du juge OUI. Car il est peu probable que votre locataire fasse machine arrière si l'huissier vient frapper à sa porte "les mains vides". Par contre, sauf à voir le montant, mais c'st sans doute le tribunal d'instance qui est compétent. Vous n'avez pas besoin d'un Avocart et votre huissier peut rédiger et signifier l'assignation, et vous pouvez vous présenter vous-même devant le juge. 2) action contre la banque : NON. Elle prend la déclaration de son client mais n'a pas de moyen de contrôle. Par contre, vous pouvez demander des dommages-intérêts à votre locataire pour opposition abusive. Votre locataire sera aussi condamné aux frais du procès. 3) compétence territoriale : les deux. Vous prendrez celle qui vous convient le plus !

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Résiliation bail commercial
Question postée par didier le 21/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ayant résilier mon bail commercial par huissier (intervenant auprès de mon propriétaire) dois je attendre une réponse de mon propriétaire?

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NON. Il conviendra seulement, entre 1 et 2 mois avant l'échéance, de prendre contact avec lui pour les formalités de sorties (état-des-lieux et rédition des comptes) et la remise des clefs.

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Procédure pour malfaçons
Question postée par annafred le 20/02/2011 - Catégorie :

Nous faisons une maison ossature bois et avons dons contacté un entrepreneur pour la mise hors d'eau-hors d'air : le chantier n'est toujours pas terminé (début : mai 2010) alors que le délai annoncé était de 2 mois et nous avons constaté de nombreuses malfaçons que nous avons signalées par mail à notre interlocuteur (photos à l'appui). Une équipe de l'entreprise est finalement venu constater pour remédier au problème sauf qu'ils nous ont annoncé qu'ils ne seraient pas en mesure de régler le problème de pose des menuiseries. En fait, l'entreprise est au plus mal financièrement (selon article journal) et n'a a priori plus de contact avec le menuisier sous-traitant. Nous n'avons toujours pas réglé les factures suite aux malfaçons constatées. Nous voudrions savoir exactement comment procéder pour se retourner légalement contre cet entrepreneur, par quoi commencer et savoir si nous serions en droit de demander une indemnisation.

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Sa réponse :

Avant tout, vous êtes légalement tenu de souscrire une assurance dommage-ouvrage. L'avez-vous fait ? Si oui, c'est l'assurance qi prend tout en charge (huissier, avocat, expert, etc). Dans le cas contraire, préparez-vous à débourser plusieurs milliers d'euros. Il va falloir faire dresser un constat d'huissier pour les malfaçons et l'abandon de chantier ; ce constat sera nécessaire à l'avocat pour la demande en référé de désignation d'un expert. 12 à 18 mois plus tard, en main le rapport d'expertise, vous devrez plaider "au fond", c'est à dire faire constater par le juge que l'entreprise n'a pas rempli sa part du contrat, et faire les comptes entre vous deux. Et ce, même si elle est en faillite. Par contre, en dehors de la procédure classique, vous pouvez provoquer un RDV amiable sur le chantier avec un responsable de l'entreprise et convenir par écrit d'un arrangement qui mentionnerait que tout le monde en reste là ; que vous renoncez à leur réclamer la fin du chantier et qu'eux renoncent à vous demander le paiement du solde. Cette solution bien sûr en fonction de ce que vous avez réglé, de ce qui a été fait et de l'ampleur des malfaçons. Bon courage ! une dernière chose : ne réglez plus rien, même sous la menace, tant qu'un expert ne sera pas passé, soit amiablement, soit judiciairement.

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Résiliation de mon bail de location
Question postée par Annie le 19/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis locataire depuis le 1er octobre d'un appartement qui avait été refait à neuf. Le propriétaire était en attente de son certificat de mise en conformité EDF (PB électrique dans la SDB -Prise/meuble etc)Obligation EDF de poser une porte cabine de douche. Je suis tjrs avec le compteur de chantier EDF. Rien de fait dans la salle de bains. Je souhaiterais quitter cet appartement, en autre pour des raisons de santé, je suis en invalidité et je me sens très mal aujourd'hui dans cet appartement. Je suis consciente qu'il est noté sur mon bail que j'ai un délai de 3 mois à respecter. Pensez-vous qu'avec tout ces motifs, je puisse avoir le droit pour moi de demander un préavis d'un mois ou deux seulement. Car des amis m'ont signifié que normalement mon propriétaire n'avait pas le droit de louer cet apparement si il n'avait pas la "mise en conformité électrique". Je reste en attente de votre réponse et vous remercie par avance de cette dernière. Cordialement Annie PIERRON

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Sa réponse :

Le logement est effecivemlent non conforme, mais surtout dangereux. adressez au bailleur une msie en demeure de régulariser la situation sous 8 jours, l'avisant qu'à défaut, le contrat étant entaché d'une nullité d'orde substantiel, vous quitterez les lieux immédiatement.

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Réparation dans les parties communes - carence du syndic
Question postée par patrick le 18/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Depuis cinq mois, je demande au syndic de l'immeuble dont je suis locataire, de faire réparer ma boîte aux lettres qui a été forcée et qui est située dans les parties communes. Plusieurs lettres simples et des appels téléphoniques ont été faits : sans suite à ce jour. Je dois subir le risque de vol de courrier. Comment contraindre ce professionnel afin qu'il fasse le nécessaire ?

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Sa réponse :

Vous devez bien avoir le nom du propriétaire sur votre bail ; vous pouvez le domicilier chez le syndic s'il gère en plus votre logement.

Sa réponse :

Légalement, vous dépendez de votre propriétaire ; c'est à lui qu'il faut s'adresser ; et c'est lui qu'il faut mettre en cause devant le tribunal d'instance par voie d'injonction de faire si vous n'avez pas gain de cause.

Réaction :

patrick - à 16:59:23 le 23-02-2011

Merci pour votre réponse. Malheureusement, je ne connais pas le nom du propriétaire et le syndic est mon seul interlocuteur. Puis-je le mettre en demeure de faire la réparation sous un bref délai et à défaut d'éxécution, l'assigner devant le tribunal d'instance ?


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Location
Question postée par dominique le 17/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mes parents ont une maison à louer à la campagne,mais il y a des travaux à effectuer pour qu'elle soit ,de nouveau habitable;un couple dont le mari est maçon, propose d'effectuer les travaux en échange d'un loyer modeste;cela me paraît compliqué à gérer, mais au cas où mes parents décidaient de procéder ainsi, quelles précautions devraient-ils prendre en faisant le bail? peut-être est-il ,tout simplement recommandé de ne pas procéder ainsi? merci d'avance pour votre réponse;Dominique

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Sa réponse :

Effectivement, il est recommandé de ne pas procéder ainsi ! Sur un plan strictement légal, le locataire ne peut être obligé de prendre en charge des gros travaux et/ou des travaux de mise en conformité. Comme la Loi est d'ordre public, on ne peut théoriquement pas y déroger ; et si un bail est signé, la clause est réputée non écrite : le locataire peut bénéficier d'un loyer réduit et contraindre le bailleur à faire les travaux !!! Par contre l'ANAH (organisme de l'Etat) peut vous accorder une subvention (un don) pour faire les travaux de remise en état. Voyez un huissier près de votre domicile, il vous guidera dans les démarches et pourra vous rédiger le bail.

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Litige
Question postée par myriam38 le 16/02/2011 - Catégorie :

Bjr,je viens de recevoir un courrier d'huissier me réclamant une somme qui d'ailleurs ne ma jamais été réclamer (suite à un paiement en 3foi) et qui date de mois d'octobre 2009, ai je le droit de ne pas la régler

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Sa réponse :

Vous avez le droit de savoir ce que l'on réclame et ne pas payer les yeux fermés. Par contre, si c'est dû, vous avez intérêt de régler l'huissier au plus tôt pour éviter des frais. Avant le jugement, c'est votre créancier qui règle les frais de l'huissier. Si cela passe au tribunal, même en procédure simplifiée d'injonction de payer, les frais légaux vont vite grimper et seront à votre charge.

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Preavis de résiliation de bail
Question postée par JOSEPH le 16/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Suite à de gros problèmes de santé,je suis en arrét maladie depuis 18 mois,avec des indemnitées qui représentent la moitié de mon salaire,le logement est insalubre avec de gros soucis d'humiditée ,d'électricité et cloisons qui s'écroulent gorgées d'eau provenant du vide sanitaire.Je voudrai quitter ce"logement" fin mars 2011,puis-je adresser un préavis d'un mois ? Merci ! monsieur,madame,de votre réponse.Salutation

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Sa réponse :

Vous pouvez revendiquer un préavis réduit à un mois en raison de la baisse significative de vos revenus. Le délai d'un mois se décompte de jour à jour à compter de la date de première présentation de la lettre recommandée AR au domicile du bailleur.

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Bail commercial
Question postée par michel le 16/02/2011 - Catégorie : Droit des affaires

J'ai cédé mon auto-école au 1er Mai 2008.Mon bail commercial de 9 ans prend fin le 30 Octobre 2011.Dois-je prévenir le propriétaire des locaux que je ne désire pas son renouvellement, ayant cessé mon activité, suite à une maladie et ayant pris ma retraite le 1er mai 2008.Y-a-t-il un délai. Merci de votre réponse.

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Sa réponse :

Vous devez donner congé au propriétaire, par acte d'huissier, au plus tard le 30 avril.

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Mise en demeure huissier régler impayé téléphonie mobile
Question postée par hélène le 15/02/2011 - Catégorie :

Je viens de recevoir un courrier huissier me mettant en demeure de régler 30 euros pour un impayé dont je n'ai pas connaissance pour une société de téléphonie mobile auprés de laquelle j'ai du souscrire un contrat pendant un mois ou deux il y a plus de 4 ans et que j'ai résilié. A cette époque j'ai déménagé, ce qui expliquerait peut-être pourquoi je n'ai jamais reçu le moindre courrier de réclamation de ladite société, hors à présent les huissiers me somment de payer dans le cadre d'une ultime démarche amiable ! une somme pour laquelle je n'ai aucun justificatif. Dans tous les cas, n'y a t-il pas prescription ? je vous remercie d'avance.

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La seule et unique chose à faire est de prendre contact avec cet huissier, pour voir de quoi il retourne exactement et à quoi correspond cette somme. Les délais de prescription, dans l'absolu, ne veulent pas dire grad chose, car il peut il y avoirt des "actes interromptifs".

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Terrasse :toit avec jouissancel
Question postée par 24olch le 15/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

L'etanchéité doit etre refaite entierement le syndic et le coproprietétaire ayant la jouissance nous impose de terminer cette étanchéité par un carrelage monté sur plot est ce obligatoire -les copropriétaires n'ont pas eu acces aux résultats de l'expertise faite sans la présence du syndic mais seulement du proprietaire de la jpouissanse merci

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La copropriété est effectivement "propriétaire" du gros oeuvre. Normalement, le syndic aurait dû être invité à la réunion d'expertise. Etait-il oublié ou absent volontairement ? ce n'est pas la même chose. Vous pouvez toujours tenter de provoquer une AG extraordinaire pour revoter sur le sujet. Néanmoins, la norme et l'usage actuels sont effectivement la pose de dalles montées sur plots. Que cherchez-vous à obtenir exactement ? Le jeu en vaut-il la chandelle ?

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Critères légaux de déplafonnement de loyers
Question postée par mickael le 10/02/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, quels sont les critères légaux pour qu'un propriétaire puissent demander un loyer "déplafonné" lors d'un renouvellement de bail commercial ?

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Après, il y a les moyens techniques légaux de détermination des critères des articles L-145 ', tels que définis par les articles R-145-2 à R-145-8 : Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1' De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2' De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3' De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4' De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5' De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. La Loi ne définit pas les facteurs locaux de commercialité. Néanmoins, un paradigme reposant sur un certain nombre d'objectivations permet une approche de véridiction : α)- Y a-t-il des constructions nouvelles de bureaux, de boutiques et/ou d'habitations à proximité ? β)- Ces nouvelles constructions ont-elles une influence directe sur le commercer considéré compte tenu de la concurrence des commerces dans le quartier ? γ)- L'accroissement éventuel de clientèle est-il suffisamment important pour affecter durablement la commercialité des locaux ? δ)- Y a t-il explosion ou au contraire baisse des prix en matière de location ? ε)- Y a t-il tassement ou explosion du marché pour les cessions de fonds de commerce et de droits aux baux ? φ)- Sommes-nous en situation de croissance économique ou de déprime économique dont les effets sont de mettre ou non sur le marché un grand nombre de locaux commerciaux dans le secteur ? ζ)- La branche d'activité du locataire commerçant connaît-elle un malaise conjoncturel ou au contraire une extension ? Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Est-il utile après tous cela de vous préciser qu'il convient de consulter un professionnel pour se faire assister ?

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Augmentation importante du loyer
Question postée par mickael le 10/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour ayant signé un bail de 9 ans avec mon propriétaire pour un local commercial mon bail s'est terminé en 2009 pas de nouvelle de mon propriétaire donc tacite reconduction sauf que je viens de recevoir un courrier de sa part me proposant un nouveau bail de 9 ans mais avec un loyer augmenté de 60%. est-ce normal ?

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Sa réponse :

Oui et non. Oui le bailleur peut vous proposer un loyer "déplafonné" si un certain nombre de critères LEGAUX sont réunis. Dans ce cas, à défaut d'accord amiable, dans un 1er temps une commission départementale constituée pour 1/2 de propriétaires et pour 1/2 de locataires rend un avis. Dans un 2ème temps, si le désaccord persiste, le tribunal est saisi ; il désigne un expert judiciaire ; il fixe en suite le montant de votre loyer ; vous avez le choix entre accepter ou partir. Non le bailleur ne peut pas vous proposer un nouveau bail par lettre. Il doit el faire par acte d'huissier de justice. Attention : si 12 ans se passent depuis votre entrée dans les lieux, les mécanismes de déplafonnement sont plus simples pour le propriétaire. Dans le contexte de votre affaire, vous avez intérêt à demander à un huissier de justice qu'il fasse une demande officielle de renouvellement de bail aux conditions antérieures. Votre propriétaire sera ensuite tenu de vous répondre également par huissier. Dans tous les cas, votre propriétaire ne peut pas vous imposer à l'amiable un nouveau loyer et c'est l'ancien qui s'applique tant que vous ne vous âtes pas mis d'accord ou que le tribunal n'a pas tranché.

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Contestation de charges+remise en état d'une location
Question postée par bernard le 09/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je vous adresse ce courrier , car j'ai un problême avec mon ancien bailleur qui est une SCI et c'est appartement est situer dans une résidence privée avec des copropriétaires et donc un sindyc Donc,ma question est: Esque qu'un bailleur à le droit de remonter sur plusieur années pour une regularisation des ces charges? Sachant que j'ai louer c'est appartement de juin 2005 et en suis parti au 30 novembre 2010. Vous remerciant d'avance pour votre réponse, recevez mes salutations distinguées.

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Sa réponse :

La prescription en matière de loyers et charges est de 5 ans.

Réaction :

bernard - à 16:59:51 le 09-02-2011

Merci pour la réponse a ma question ,j'en prend bien note. Donc dans mon cas, je peux constester les charges que mon bailleur me reclame , car cela fait plus de 5ans , puisque mon entrée dans les lieux ete le 01/juin/2005 et donc au 01/juin/2010 cela à fait cinq, et j'ai quiter ce logement le 30/novembre 2010.

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Plus de precision
Question postée par sanstel le 09/02/2011 - Catégorie :

Suite à votre reponse "concernant la caution solidaire indivisible doit-elle encore payer suite à l'effacement de dette total"je suis pas convaincue que la BNP PARIBAS va me laisser tranquille, j'ai rendez-vous demain vers le huissier, qui me dis qu'effectivement je devrais payer,cette dette n'existe plus pour ma fille mais pour moi?je suis retraitée percoit 920 euros par mois et paie 748 euros mes charges mensuelles, il me reste 160 euros pour vivre, je suis inquiéte pour demain, puis-je avoir confirmation pour le non paiement en tant que caution solidaire indivisible merci C.FOURNET

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Sa réponse :

SI la dette du débiteur principal est effacée, on ne peut poursuivre le cautionnaire.

Sa réponse :

On ne peut garantir le paiement d'une dette qui n'existe plus. Ce n'est pas du droit mais du bon sens.

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Congé pour vente
Question postée par ribombu le 08/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

J'ai reçu un congé pour vente fixant le prix d'achat du bien que je loue. Il semble qu'un acte sous seing privé ai été signé antérieurement avec un promoteur, d'ailleurs un permis de construire a été accepté quelque jour avant la notification de mon congé, un immeuble devant être construit à la place de la maison que je loue. Tout cela est-il bien normal ?

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Sa réponse :

Pour ne pas perdre de temps, vendeur et promoteur ont pu effectivement, en toute légalité, anticiper un éventuel refus de votre part de vous porter acquéreur. Les actes doivent comporter une condition suspensive liée à votre droit de préemption. Je vous rappelle que vous disposer de 2 mois pour préempter, augmenter de 2 mois supplémentaires si vous faites appel à un prêt bancaire. Le délai court à compter du congé.

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Bail commercial
Question postée par jessy79 le 08/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons un local commercial qui demande des travaux de réfection (environ 3 mois) avant d'être loué et nous avons un locataire potentiel. Peut on lui demander de nous verser des arrhes avt le début des travaux pour être sur qu'il loue une fois les travaux réalisés?

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Sa réponse :

Vous pouvez même signer le bail tout de suite, avec un différé de prise de possession. Pour cela, il faut consulter un professionnel Natire, Huissier, Avocat ou expert-comptable.

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Date de déménagement
Question postée par Daniel le 08/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

La date de paiement du loyer sur le contrat de location est : "le loyer sera payable d'avance et en totalité le 10 de chaque mois", par contre sur les quittances de loyer le propriétaire prend en compte :"la période du 1er au 30 ou 31 du mois. N'y a t-il pas ambiguïté entre le contrat et les termes des quittances de loyer. Selon la loi à quoi doit-on se référer sachant qu'on envisage de quitter notre location dans un début de mois, par exemple, le 03/09/2011. Dans l'attente de vous lire recevez nos salutations. D. et J. ROYAU

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Sa réponse :

Le 10 est une date buttoire pour régler. Le quittancement se fait au mois. Il n'y a pas de contradiction. Sous réserve des règles applicables aux congés, si vous partez le 3, vous ne réglez le dernier "mois" que du 1 au 3 et un quittancement correspondant vous sera remis par le bailleur.

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Accord avec huissier
Question postée par Mickael le 07/02/2011 - Catégorie :

Bonjour Lorsque vous avez un accord avec un Huissier pour rembourser une créance, est ce que celui ci peut exiger d'augmenter les mensualités ?

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Sa réponse :

Oui, pour plusieurs raisons. La demande peut venir de votre créancier qui exige de l'huissier qu'il vous demande d'effectuer des pactes plus importants. La demande peut venir directement de l'huissier qui, régulièrement peut reconsidérer les accords, en fonction de la situation du créancier (qui peut lui-même se trouver en situaiton délicate) ou du débiteur (dont la situation financière peut évoluer positivement ou négativement). La loi prévoit que la totalité de la dette est exigible à compter du jugement et qu'à défaut d'accord des parties sur un échéancier, il convient de demlander au juge de l'imposer. En tout état de cause, l'intérêt du débiteur est de régler le plus vite possible, pour éviter frais et intérêts.

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Dégradation sur planche vermoulue en copropriété
Question postée par gemode le 07/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Habitant en RdC, mon mari est intervenu sur les volets de notre appartement en prenant appui, avec son échelle en aluminium, sur une planche de bois. Peu après, nous avons été contactés par le syndic nous indiquant que nous devrions payer les travaux de réparation de la planche qui avait perdu un petit morceau de bois. Nous avons alors constaté que la planche est complètement vermoulue alors que les façades et extérieurs ont été totalement rénovés en 2007-2008. Nous avons donc envoyé des photos au syndic pour lui montrer le très mauvais état de la planche qui aurait dû être changée lors des travaux de ravalement. Et nous avions donc contesté tout paiement. Et maintenant, nous venons de recevoir la facture, en nous disant que le conseil syndical avait décidé de ne nous faire payer que la moitié de la facture, établie sur un seul devis de 411 €. Merci de nous dire si nous devons payer ou si nous sommes en droit de refuser.

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Sa réponse :

La démarche est effectivement quelque peu cavalière. Si vous persistez dans votre contestation, la copropriété devra faire trancher ce litige par un juge qui, a priori et en fonction des éléments que vous communiquez, devrait vous mettre hors de cause. En tous cas, sans décision de Justice, la copropriété ne peut vous contraindre à régler.

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Location entrepôt pour camping car
Question postée par jeanne le 07/02/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Je suis gérant d'une société de transports, j'ai pris ma retraite le 31/12/2010,j'ai vendu les véhicules,il reste l'entrepôt vide,j'ai des demandes de locations pour camping car y a t-il un formalisme spécial, ma société n'est pas fermée,peut-on établir des factures de location et déclarer les revenus dans cette société ou alors que faire, existe t-il un barême special pour ce genre de location

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Sa réponse :

Doit-on en déduire que vous êtes également propriétaire des murs ? Si c'est le cas,vous êtes libre de louer à qui vous le souhaitez. Mais attention, le Code Civil dispose que les locaux doivent être conformes à la destination pour laquelle ils sont loués. De plus, vous avez une obligation générale de "clos". Je ne sais pas où vous êtes situés, mais les plateformes logistques sont très demandées d'une manière générale. Avez-vous cherché à louer tout simplement à un transporteur, à La POSTE, à UPS, etc ? Si vous êtes locataire, c'est encore plus complexe. Qu'entendez-vous par "ma société n'est pas fermée" ? Il n'y a pas de clôture ou elle n'a pas été liquidée pour cessation d'activité ? Ce n'est pas la même chose ! Si elle n'a pas été liquidée, vous pouvez porter comptablement des revenus de sous-location. Si vous êtes propriétaire des murs, vous avez une case sur votre déclaration "revenus locatifs"

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Documents à fournir
Question postée par jean philippe le 03/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je dois me porter garant pour ma fille qui sera locataire d'un appartement prochainement. quels sont les documents légaux ou autres que je dois transmettre au propriétaire ?

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Sa réponse :

La réponse est apportée par l'article 22-2 de la Loi du 6 juillet 1989 ; ce qui s'applique au locataire principal est également valable pour le cautionnaire : En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants : -photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ; -carte d'assuré social ; -copie de relevé de compte bancaire ou postal ; -attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ; -attestation d'absence de crédit en cours ; -autorisation de prélèvement automatique ; -jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ; -attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ; -attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ; -contrat de mariage ; -certificat de concubinage ; -chèque de réservation de logement ; -dossier médical personnel ; -extrait de casier judiciaire ; -remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ; -production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ; - une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.

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Vente de commerce sur le domaine public
Question postée par lolotte le 03/02/2011 - Catégorie :

Ns avons achete en 2007 un snack (fonds de commerce)sur le domaine public soumis à autorisation de la mairie (redevance/trim pour l'edifice et/an pour la terrasse. Un compromis de vente a été signé le 16/12/10, l'acquéreur a déjà eu l'accord écrit de la mairie pour exploiter.Le Notaire a écrit à la mairie pour le droit de preemption sans nouvelles j'ai contacté la mairie ki dit n'y avoir lieu à telle demande précisant que l'acte du notaire ne peut écrire "cession fonds commerce", ne s'agisssant pas d'un fonds,or l'act authentique de 2007 mentionne bien l'acquisition du fonds, acte soumis pour accord et accepté par la mairie(commerce existant dep env 30 ans avec ventes successives)ce problème n'a jamais été abordé il réside sur la dénomination. peut-il entrainer un refus par l'acquéreur clause suspensive=prêt deja obtenu? les garanties du prêt peuvent elles être revues si la cession de biens corporels et incorporels? si la vente devenait caduque de ce fait quels sont nos recours?

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Juridiquement, vous exploitez une "paillotte". La Mairie ne peut concéder de baux que pour le domaine privé et vous êtes sur le domaine public ; il ne peut y avoir de droit au bail, mais bien une simple concession, révocable à tout moment "du fait du Prince". Des erreurs de plume antérieures ne peuvent vous ouvrir un droit acquis illégalement. Et ce n'est pas parce que l'usage en perdure depuis 30 ans que la Mairie ne peut, sans avoir à motiver sa décision, refuser son autorisation l'an prochain. La décision n'est pas légale mais politique, et il suffit que le courant ne passe pas entre les services de la mairie et votre acquéreur pour faire cession définitivement l'autorisation d'exploiter. Vous pouvez légalement céder les éléments "démembrés" de votre commerce, comme la clientèle, et le droit à concession, pour le temps qui reste à courir, sans garantie de renouvellement. Après, les conditions ayant changé de manière substantielle, voter acheteur peut bien entendu faire machine arrière.

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Différend entre le nouveau et l'ancien propriétaire
Question postée par Mireille le 02/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Nouveau propriétaire, je dois à mon notaire 6 mois de la taxe foncière (écrit dans l'acte)au précédent propriétaire. Or celui-ci ne m'a pas restitué une clé pour porte blindée, (ce qu'il avait promis chez le notaire) que dois-je faire? Puis-je demander au notaire de me déduire la somme de cette clé. En vous remerciant par avance pour une réponse positive. Cordialement M. GUEMDJIAN

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Vous pouvez, mais il devra demander l'accord du vendeur

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Location au propriétaire actuel
Question postée par Véro le 02/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je vais acheter un appartement pour un investissement locatif et le propriètaire actuel veut me le louer une fois la vente effectuée. Peut-on faire un contrat de location, un état des lieux, ... sachant que je ne suis pas encore le propriétaire? La signature devant le notaire doit se faire dans 15 jours. Comment doit-on procéder ? Merci d'avance de votre réponse. Cordialement

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Sa réponse :

Signez les 2 actes chez le Notaire, d'abord l'acte de vente, puis tout de suite après le bail et preneuz rendez-vous avec un Huissier pour, en sortant de chez le Notaire, faire tout de suite l'état-des-lieux.

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Harcèlement et insultes des voisins
Question postée par Korrigane le 01/02/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Depuis longtemps déjà je subis des insultes et agressions verbales de la part des voisins. Maintenant ils tapent avec des tuyaux conter les radiateurs quand je fais de la musique. Que faire pour qu'il s'arrête???

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Sa réponse :

1') Faire constater les nuisancez sonores par un professionel disposant du matériel adéquat 2') Saisir le Tribunal d'instance pour obtenir : - des dommages-intérêts - uen astreinte par "infraction constatée", c'est à dire à chaque fois que vous ferez établir qu'ils reconnamancent (témoignage, constat d'huissier, etc)

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Annulation de la vente par le vendeur pour défaut à ses obligations?
Question postée par FIFINE le 31/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

CESSION FDC DU 07 OCT 2010 SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES : -Le vendeur déclare qu'il ne doit pas de loyers -En cas d'inexactitude, d'omission ou de fausse déclaration préjudiciable à l'acquéreur, le prix serait réduit en conséquence CONDITION GENERALE POUR LE VENDEUR : -A faire établir un rapport par un organisme agréé (veritas..)pour les normes électriques et justifier l'exécution de ces travaux, avec les factures et ce avant la date de signature définitive du FDC prévue le 28 JAN 2011 PROBLEMES : -Loyers non payés depuis DEC 2010 -3 devis pour l'électricité => non effectués (14,15 à 17000€) -Absence du vendeur pour la signature du bail et celle de l'acte de vente définitif, le 28 JAN 2011 QUESTION : -Le vendeur peut-il refuser de signer l'acte et la diminution du FDC ? -Le prochain RDV prévu sera remis par voix d'huissier, et en présence d'un huissier à l'agence => quelles conséquences, si le vendeur n'est pas présent ou bien refuse de signer l'acte définitif ?

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Sa réponse :

Il faut savoir que la vente est réalisée dès la signature du sous seing privé initial. Vous pouvez faire application de l'article 1184 du Code Civil : vous pouvez soit forcer le vendeur à remplir son obligation, soit faire constater judiciairement sa carence et renoncer à l'acquisition. Pour les loyers impayés, s'il ne s'agit que de deux mois, ce n'est pas très grave : cela représente le montant du dépôt de garantie détenu par le bailleur qui peut en outre faire opposition sur le prix de vente. A surveiller néanmoins s'il ne fait pas signifier un commandement visant la clause résolutoire du bail. En tout état de cause, le rédacteur de l'acte doit lui faire connaître la vente et l'appeler à intervenir à l'acte définitif. Pour la diminution du prix à cause des travaux non réalisés, c'est plus complexe. A défaut d'accord, il faudra demander une consignation judiciaire et vous risquez d'avoir une expertise pour déterminer la nature des travaux et leur coût. Je ne saurais trop vous conseiller un terrain d'entente à l'amiable ; voire renoncer à acquérir le fonds car vous risquez de partir dans de nombreux mois de procédure paralysant. Vous devez avoir en outre un dépôt de garantie de versé lors de l'acte initial ? Il est destiné à vous dédommager en cas de carence du vendeur.

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Loyer impayer
Question postée par michèle le 31/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Date d'entree dans les locaux mai 2010 loyers payés et depuis 2011 chantage, la chaudiere consomme trop de fueldonc ne paie plus de loyer jusqu'à concurrence du rembt du plein.Chaudière à production eau chaude entièremementrévisée en 05/10. Quel est la procedure car à chaque plein il renouvellera son chantage?? Merci

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Sa réponse :

Si votre locataire estime que la chaudière est défectueuse, il lui appartient de saisir le juge d'instance et de demander une expertise. Nul ne peut se faire Justice soi-même, nous ne sommes pas au farwest ! De plus, de compenser entièrement le remplissage de la chaudière est abusif, car de toute manière, votre locataire aurait consommé un certain volume, même s'il l'estime inférieur. Il est doublement fautif. Vous avez un bail en vertu duquel, sans aucun jugement, vous pouvez charger un Huissier de faire soit une saisie bancaire, soit une saisie de meubles au domicile. Pour une fois, la Loi est en faveur du propriétaire. Soit votre locataire cessera son chantage, soit il saisira immédiatement le tribunal ; mais au moins vous sortirez de l'impasse dans laquelle vous vous trouvez, et votre silence serait certainement considéré comme un aveu, même si ce n'est pas le cas. Il faut donc réagir.

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Bail commercial
Question postée par josy le 31/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Résultats pour : j'ai signé un bail commercial il y a trois ans pour un paiement de loyer par trimestre mais en fait j'ai passé un accord verbal avec mon propriétaire pour payer par mois ce que je fais depuis trois ans. Cette année sans m'en avertir il me réclame de payer les loyers par trimestre par voie d'huissier. Que puis-je faire ? c'est d'autant plus grave pour moi que la conjoncture est très difficile.

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Sa réponse :

Vous devez avoir une clause dans votre bail stipulant, en substance, que toute tolérance n'entrainera pas novation. Ce sont les écrits qui prédominent, en téorie. Sauf à plaider devant le tribunal d'une part des demandes de délais, toujours possibles, voire demander au Juge d'enterriner l'accord verbal, si vous pouvez étayer votre dossier. Vous avez des chances d'aboutir, car une tolérance de 3 ans sur un point aussi crutial que le paiement des loyers peut favorablement accueillie par un Magistrat.

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Renonciation à l'indemnité d'éviction
Question postée par kawa78 le 31/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Quelqu'un pourrait-il me confirmer qu'il est légalement possible pour un preneur de renoncer à l'indemnité d'éviction après la signature d'un bail commercial et m'éclairer sur la procédure correspondante. D'avance merci.

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Oui, vous pouvez bien entendu renoncer à percevoir l'indemnité d'éviction prévu par le code de Commerce, même si la finalité de cet apauvrissement m'échappe ! .... Il pévoir une clause dans la convention de résiliaiton amibale du bail, ou un paragraphe dans la signification responsive que vous faites par acte d'huissier au bailleur à la suite d'un congé.

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Probleme assurance maison
Question postée par esther le 29/01/2011 - Catégorie :

Bonjour nous avons réceptionne notre maison le 25/01/2011 malheureusement nous avons été victime d un vol avec dégradation 2 jours après la remise des clé (nous n étions pas encore rentre dedans car nous voulions faire nos peinture avant)nous somme assure depuis le 12/01/2011 car notre maison été achevé a ce moment la .Le problème est que notre assureur ne veut pas nous indemnise car pour eu du faite que la maison il n y a pas de peinture de faite pour eux elle n est pas terminée alors que nous l avons réceptionne comme ca et que les peinture n était pas prévu au contrat on t il le droit de ne pas nous indemniser? car en plus il y a de gros dégâts MERCI PAR AVANCE POUR VOTRE RÉPONSE

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Il faut voir votre police d'assurance, mais si le bâtiment a été réceptionné ; s'il a été assuré à compter de la réception, sans réserve de la part de l'assureur, ce dernier doit vous indemniser. De plus, en France, on a le droit de vivre dans une maison dont les cloisons ne sont pas peintes ! Mettez votre assureur en demeure de vous indemniser sous huitaine, l'avisant qu'à défaut vous l'assignerez et demanderez des dommages-intérêts. Si cette LRAR ne suffit pas, saisissez sans tarder un Avovcat pour qu'il assigne effectivement votre assureur. C'est la Compagnie qu'il faut mettre en cause, pas le courtier. Ce dernier devrait aussi pouvoir vous aider. S'il est agent général de la Compagnie, il vit de ses clients ; il est compétent et n'aprouve pas forcément la position de l'assurance. Avez-vous pris contact avec lui, avant toute chose ?

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Une demande de bornage doit-elle être motivée ?
Question postée par Al le 28/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je souhaite faire borner mon terrain à l'amiable. Mon voisin (avocat)dit qu'il "ne refusera pas" le bornage, à condition que la demande soit motivée et rédigée par un juriste ou un avocat. Peut-il exiger cela ? Une simple lettre de ma part ne suffit-elle pas ?

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La demande n'a pas à être motivée. En cas de refus du voisin, vous pouvez demander un bornage judiciaire au tribunal d'instance ; vous n'êtes pas obligé de vous faire assister par un Avocat et pouvez vous présenter vous-même ; prenez contact avec un huissier qui vous rédigera l'assignation et se chargera de la porter, et de "l'enroler" au greffe.

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Augmentation du surloyer
Question postée par beatrice le 27/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour Je viens de recevoir un courrier concernant le surloyer ! Et a mon grand etonnement celui ci est passé de 78 euros a 395 euros ! ce qui me fait un loyer de 850 euros pour 1 f4 dans un hlm !! je voudrais partir mais le groupe qui gere cet hlm refuse de me laisser partir avant 3 mois !( j'ai deja trouvé autre chose ) Y'a t il une solution a mon problème et cette forte augmentation est elle normale ? Je vous remercie pour les réponses que vous pourrez m'apporter Sinceres salutations

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Allez sur le site www.dossierfamilial.com, on vous explique que : L'organisme HLM est en droit de vous réclamer un supplément de loyer de solidarité (SLS) si vos revenus ont évolué et excèdent les plafonds requis pour leur attribution. Depuis le 1er janvier 2009 (loi n' 2006-872 du 13 juillet 2006 et décret n' 2008-825 du 21 août 2008), ce surloyer s'impose dès lors que le dépassement de ressources atteint 20 %. Un nouveau barème national modifie les deux paramètres du calcul du SLS. "D'abord, le coefficient de dépassement du plafond de ressources applicable au locataire oscille désormais de 0,27 à 14,9 en fonction du taux de dépassement, détaille Sylvie Azogui, chef du bureau du SLS à Paris Habitat. Ensuite, le montant mensuel du supplément de loyer de référence varie très progressivement, alors qu'auparavant il évoluait par tranches de dépassement (de 20 à 30 %, puis de 30 à 40 %')." De ce fait, le SLS est susceptible d'augmenter fortement. Avant de leur appliquer un surloyer, l'organisme HLM mène une enquête auprès de ses locataires. Il leur adresse en fin d'année civile un questionnaire qui déclenchera éventuellement le paiement d'un surloyer l'année suivante. À l'exception de ceux qui perçoivent l'APL, les ménages sont invités à le compléter et à le retourner, accompagné de leur avis d'imposition ou de non-imposition. Ne pas fournir de justificatif, c'est risquer de se voir appliquer le surloyer maximal. Certains locataires sont dispensés de surloyer, notamment ceux dont le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale, caractérisée par une très faible densité de population, ou dans un quartier classé en zone urbaine sensible (ZUS). Avant de leur appliquer un surloyer, l'organisme HLM mène une enquête auprès de ses locataires. Il leur adresse en fin d'année civile un questionnaire qui déclenchera éventuellement le paiement d'un surloyer l'année suivante. À l'exception de ceux qui perçoivent l'APL, les ménages sont invités à le compléter et à le retourner, accompagné de leur avis d'imposition ou de non-imposition. Ne pas fournir de justificatif, c'est risquer de se voir appliquer le surloyer maximal. Pour définir le surloyer, multipliez la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement des ressources d'attribution d'un logement social et le montant mensuel du supplément de loyer. Exemple : un couple avec enfant dans un appartement de 70 m2 dans une grande ville de province (loyer : 392 '). Ses revenus sont de 43 200 '. Calcul du dépassement de ressources : (43 200 ' 33 937)/33 937 = 27 %. Calcul du coeff. de dépassement : 0,27 + (27 ' 20) x 0,06 = 0,69. Calcul du surloyer : 70 (superficie) x 0,69 x 1 (supplément de loyer de référence) = 48,30.

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Probleme constructeur
Question postée par esther le 27/01/2011 - Catégorie :

Bonjour nous avons réceptionné notre maison le25/01/2011 et nous avons voulut mettre une réserve lors du pv car notre façade n a pas pu être termine a cause d un tour d échelle notre constructeur a refuse et nous a demande de le notifie par courrier ce que nous avons fait cependant nous n avons pas pu garder les 5 pour cent restant car il nous a sortit que c était illégal et que comme la maison devait normalement se terminer en mai (il on pris énormément d avance) on avait pas le droit de les consigner il fallait qu elle soit arrive a terme tout en sachant qu elle est déjà fini. Qu elles sont mes recours pour ce problème comment faire car je suis vraiment désespéré merci par avance

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Sa réponse :

Ce n'est pas le landemain mais la veille qu'il faut poser la question ! Si vous n'aviez pas fait la réception de chantier, au regard de ce qu'il avait à percevoir sur le plan financier, votre constructeur aurait trouvé immédiatement une solution. Il vous a fait du chantage ; vous avez cédé. Sachez que vous pouviez vous faire accompagner d'un expert en bâtiment ou d'un huissier à cette réception de chantier, qui se serait terminée très différemment dans ce cas... Aujourd'hui, il ne vous reste qu'à attendre le bon vouloir de votre constructeur, ou à saisir le tribunal. Normalement, vous êtes obligé de souscrire une assurance dommage-ouvrage qui vous couvre des frais de justice : huissier, avocat, expert, etc. Si vous l'avez fait, vous contactez votre assurance qui prendra en charge la procédure et les frais.

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Caravane sur terrain
Question postée par caramel53 le 25/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avions accepté une caravane en gardiennage dans un hangar pour une petite participation financiere.mais voila maintenant nous n avons plus de nouvelles depuis 3ans. nous ne savons plus quoi en faire?peut on la faire enlever ? FOURRIERE?merci pour votre réponse .nous avons essayé le conciliateur de proximité mais sans résultat!

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NON - Il s'agit d'un bien abandonné chez un gardien et il existe une procédure pour s'en débarasser LEGALEMENT. Un huissier envoie une mise en demeure ; ensuite il dépose une requête devant le Juge d'Instance qui l'autorisé à vendre aux enchères, ou à faire envoyer à la décharge suivant l'état.

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Remplacement chaudière à gaz commerce
Question postée par l83 le 25/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je souhaiterai savoir à qui incombe le changement d'une chaudière à gaz (chauffage central) dans un commerce : le propriétaire des murs qui a vendu le fond en 1990 ? ou les gérants du fond de commerce qui ont racheté le fond aux anciens propriétaires il y a 4 ans1/2. Merci par avance de votre réponse.

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Sa réponse :

Tout dépends des mentions du bail. La règle est que le propriétaire, en matière commerciale, n'est tenu qu'au clos et au couvert, mais également à la délivrance d'un local conforme à l'usage pour lequel il est loué. Et encore, même si aucune prestation n'est obligatoire, le bailleur qui en fournit une est tenu de l'assumer, donc de remplacer la chaudière en fin de vie. Le tout, sauf dérogations possibles dans le bail.On en revient au départ ... pas de réponse sans consultation du bail

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Resiliation d'un bail commercial avec habitation
Question postée par cyrille le 25/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous avons acheté une fond commercial nous avons établis un bail commercial qui comprend le loyer de l'immeuble avec habitation nous aimerions quitter l'habitation pour des raisons d'insalubritées à savoir infiltrations d'eau mauvaise isolation électricité hors norme, chauffage déffectueux toiture prète à s'éffondrée avons nous un recours pour dissocier les deux et pouvoir quitter dans un premier l'habitation?

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La négociation amiable, ou le tribunal ! il n'y a pas trois solutions. Dans tous les cas de figure, faites-vous assister par un professionnel dès le début des démarches.

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Siège de la sociéte et local commercial
Question postée par Jean-Marie le 25/01/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, Je suis en cours de création d'une EURL que j'envisage de domicilier à mon domicile. Par ailleurs, j'ai la possibilité d'occuper, à titre gratuit, un bureau appartenant à la SCI familiale. Faut-il conclure entre la SCI et la future société un acte particulier pour exercer mon activité de conseil dans ce bureau ? Merci de votre réponse.

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Surtout lorsque les choses se font en famialle, il faut "acter" pour éviter toutes ambiguité et malentendus, que ce soit entre membres de la famille ou entre famille et Administration fiscale : faite un bail pour le bureau. Un professionnel saura vous rédiger l'acte avec une clause "sans loyer". Pour ce qui est de la domiciliation de la société au domicile du gérant, pas de problème, c'est prévu par la Loi durant les 5 premières années, même si le bail ou toute autre convention d'occupation l'exclut.

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Saisie attribution
Question postée par Marik le 25/01/2011 - Catégorie :

J'ai eu une saisie attribution sur notre cpte bancaire, je vais renvoyer le bon pour acquiescement. Par contre je n'ai pas le decompte des frais.de plus on me dit que c'est à la requete du LYCEE DE LA COTIERE alors que j'ai payé la cantine directement au lycée. En fait ce sont les frais de l'huissier. Est ce que je peux annoter quelques notes sur le doc acquiescement du style "merci de me faire parvenir le détail de la somme saisie" Merci de votre réponse et Cordialement

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Le décompte est "de droit" si vous en faites la demande. Par contre, il faut connaitre les règles légales d'imputation. Si vous avez réglé après la transmission du dossier à l'Huissier, le Code Civil et les règles fiscales font que vos versements s'imputent d'abord sur les frais, puis sur les intérêts, enfin sur le principal. Vous n'avez apparemment réglé que "l'équivanlent" du principal, mais non la dette initiale.

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Bail commercial
Question postée par taft le 23/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis titulaire d'un bail commercial de neuf ans qui arrive à échéance le 15 février prochain. Je ne 'ai pas résilié ce bail. Mon bailleur m'a adressé mon congé avec une proposition de renouvellement du bail sans augmentation des loyers. Suis-je obligé d'accepter cette offre de renouvellement qui (d'après ce que me dit mon bailleur) m'engage pour au moins 3 ans ? Merci de votre réponse.

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Sa réponse :

Soit vous refusez, par acte d'huissier ; et là vous n'êtes tenu par aucun délai pour partir, sauf à quitter les lieux "dans un délai raisonnable". Vous réglez des indemnités d'occupation tous les mois. Soit vous acceptez et signez un nouveau bail, et dans ce cas vous êtes effectivement tenu par un délai de 3 ans, avec dénonciation du bail plus de 6 mois avant ces 3 ans, par acte d'huissier. Soit encore vous convenez avec votre bailleur d'une poursuite du bail pour une durée inférieure à 3 ans. Dans ce cas, voyez un professionnel pour rédiger cettte espèce particulière de "bail précaire".

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Refus de caution bail commercial
Question postée par el11 le 21/01/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, le popriétaire du bail commercial peut il me refuser la caution bancaire et me demander une caution personnelle?

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Tout à fait. Lors de la conclusion du bail INITIAL tout est permis tant que l'on ne viole pas une règle d'ordre public. Par contre, ce n'est pas parce que votre bailleur "tente", que vous êtes obligé d'accepter. Vous pouvez refuser, ou demander un aménagement de la clause. Toute les cautions indéterminées ou illimitées sont nulles. Il faut une limitation dans le temps ou en montant. Plus vicieuse est la clause qui déclare les locataires successifs cautionnaires de leurs prédécesseurs. Si vous vendez, vous croyez être tranquille, et en fait si celui qui a acheté votre fonds, ou même celui à qui il l'aura revendu, ne règle pas les loyers, on peut venir vous rechercher. Que vous cautionniez vos propres loyers à titre personnel, ne me choque pas ; par contre, que vous cautionniez un inconnu est plus dangereux et anormal, même si c'est légal. Faites vous assister par un professionnel. Les quelques centaines d'euros que vous lui verserez à titre d'honoraires ne seront aps perdus et risquent de vous en faire économiser plusieurs milliers !

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Contestation saisie-attribution ?
Question postée par tresor le 20/01/2011 - Catégorie :

Bonjour, Un huissier ne m'a pas signifié la saisie-attribution ni avant ni après les 8jours. Je lai appris par ma banque. De ce fait, cette saisie-attribution est caduque en vertu de l'article 58 de loi n° 91-650 du 9 juillet 1991.Je voudrais contester devant le jex, on me dit que je dois assigner par acte d'huissier, mais qui dois-je assigné, l'huissier ou le créancier ? puis-je demander des dommages I et article700 , dépens ?? merci

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Sa réponse :

Si l'huissier n'a pas dénoncé la saisie, c'est que la saisie ne "portait" pas (compte nul ou débiteur), ou encore que les fond bloqués étaient d'un faible montant (inférieur au montant des frais à engager pour se faire régler par la banque). Dans ce cas, en ne dénonçant pas la saisie, l'huissier vous a fait économiser des frais. Vous seriez malvenu, dans ce contexte, à réclamer des dommages-intérêts pour lesquels vous seriez bien en peine de justifier d'un préjudice. Devant le Juge, cela risque au contraire de ses retourner contre vous et vous pourriez avoir à supporter des frais supplémentaires...

Réaction :

tresor - à 13:13:28 le 21-01-2011

Maître le Fur, L'article de loi que j'ai cité est clair, la saisie est caduque si elle n'a pas été dénoncé au débiteur dans un délai de 8 jours. Effectivement , la saisie a été inopérante , mais j'ai un préjudice que sont les frais bancaires de 100 euros de ma banque ! rdv au jex.

Sa réponse :

Dans la mesure où la saisie était justifiée (vous aviez une dette), vous n'obtiendrez pas de dommages-intérêts à l'encontre d'un créancier qui a mis en oeuvre une procédure d'exécution justifiée et appropriée à votre encontre, et en limitant les frais comme c'est le cas. Les frais bancaires ne résultent pas directement de la procédure, mais des relations contractuelles que vous avez avec votre banque. Je vous répète que vous allez au-devant vous-même d'une nouvelle condamnation, au moins aux dépens de l'instance, sans doute à un article 700 CPC, et peut-être des dommages-intérêts supplémentaires au profit de votre créancier.

Réaction :

tresor - à 12:38:02 le 25-01-2011

Justement la saisie n'était pas justifié car il s'agissait d'une injonction de payer devenue exécutoire avec commandement dont j'ai aussi fais opposition mais après le délai des 8 jours du commandement de payer. L'huissier de justice est tenu de respecter la loi, dans ce cas, il est obligé de dénoncer la saisie-attribution qu'elle soit oppérante ou pas. S'il ne le fias pas, la saisie est caduque conformément à l'article de loi que j'ai cité. Mais j'attendais une réponse Neutre meme d'un huissier, j'aimerais qu'un avocat puisse affirmer ou infirmé ces dires. cordialement


Sa réponse :

Je vous ai transmis mon avis en toute impartialité.Si l'huissier est tenu de respecter la Loi, il est également tenu de limiter les frais lorsque les circonstances le commandent. C'est ce qu'il a fait en l'espèce. Transmettez nous la décision du JEX lorsqu'il aura statué, puisque vous semblez déterminé à en découdre.

Réaction :

tresor - à 12:48:34 le 26-01-2011

Si l"huissier n'est pas obligé de dénoncer dans un délai de 8 jours une saisie-attribution , dans ce cas dites moi à partir de quelle date le délai de contestation de la saisie attribution court-t-il ?? car la cour de cassation juge que c'est à partir de la date de signification au débiteur que le délai de contestation d'un mois court, et ce qui reviendra à dire que si l'huissier ne dénonce pas, on ne peut pas savoir à partir de quel moment a lieu le délai contestation et donc, la saisie est nul.


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Droit d'option
Question postée par pat le 20/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis locataire d'un bail commercial. j'ai demander son renouvellement dans la 11 eme annee.le proprietaire accepte le renouvellement mais augmente le loyer.puis je utiliser mon droit d'option et renoncer au renouvellement du bail.je sais que je perd mon fond de commerce et que je ne peut demander d'indemnites je souhaite neanmoins quitter ce local

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Sa réponse :

Deux solutons s'offrent à vous : 1- soit vous voulez conserver votre fonds, mais vous contestez le montant du loyer proposé. Il existe une procédure spécifique, ave saisine d'une commission départementale qui rend un avis sur le prix du loyer ; et si cela ne suffit pas, c'est le juge qui tranche après avoir ordonné une expertise. 2- Soit vous ne voulez pas continuer compte-tenu de la modification d'une condition substancielle du bail (le loyer). Effectivement vous ne percevrez pas d'indemnité d'éviction. Vous faites simplement signifier votre position au bailleur par acte d'huissier.

Réaction :

pat - à 18:12:39 le 20-01-2011

merci de votre reponse. renseignement pris l'intervention d'un acte d'huissier n'est pas obligatoire .je peut proceder par recommander avec accuse de reception?

Sa réponse :

La loi envisage expressément tous les autres cas de figure et exige une signification par huissier. Vous risquez de faire jurisprudence à vos dépens pour vouloir économiser une centaine d'euros. Moi, je ne m'y avanturerais pas, d'autant que c'était déjà le mode de réponse validé par un arrêt de la Cour d'Appel de Versailles rendu le 22.10.1998 (N' de RG: 1996-3123) ; ce n'est certes pas monté jusqu'à la Cour de Cassation, mais tout de même ...

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Bail commercial
Question postée par GUYLENE le 20/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Sur un bail cial peut on rajouter une clause précisant que notre but est l achat et que si nous trouvons un local a acheter nous pouvons partir avant l echéance

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Oui, mais attention à la rédaction de la clause. Vous avez aussi une formule adaptée à votre cas : le bail précaire : c'est un bail commercial d'une durée au plus égale à 2 ans, avec faculté de donner congé à tout moment avec un préavis réduit. Voyez un professionnel ...

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Assurer son logement de fonction
Question postée par sulina le 20/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

En tant que propriétaire ,mon logement est assuré, j'y loge un employé qui travaille dans mon commerce.Doit-il assurer lui aussi le logement en tant qu'occupant?

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Ce sont deux situations différentes. En tant que propriétaire des murs, vous devez souscrite une assurance "propriétaire". L'occupant doit lui souscrite une assurance "locataire", même s'il ne règle pas de loyer. Ces deux assurances couvrent des risques différents. Vous pouvez prendre en charge l'assurance de votre employé en réglant une surprime à votre assureur avec une clause supplémentaire dans votre contrat. Car en prenant une assurance séparée, vous pourriez voir requalifier cette prise en charge en "avantage en nature", soumis à cotisations salariales. Mais ce n'est pas une obligation. Les gradiens assurent leur logement, tout comme les vendeuses qui occupent un logement de fonction au-dessus de la boutique.

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Saisie sur compte bancaire
Question postée par Marik le 20/01/2011 - Catégorie :

Bonjour,Nous avons un cpte joint et nous avons une saisie sur notre cpte de 208 € le 14/01/11. nous devons recevoir le procès verbal de l'huissier dans les 8 jours. nous voudrions savoir a partir de qu'elle date?, 8J ouvrés? et étant donné que nous avons un cpte joint nous devons recevoir 2 procès verbal 1 pour M 1 pour Mme? Merci d'avance de votre réponse et de votre aide. Cordialement.

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1 - les règles de computation des délais font que les 8 jours expirent le 24 janvier. Mais si seulement 208 ' ont été bloqués, il est possible que l'huissier ne dénonce pas la saisie pour éviter des frais supérieurs à la somme bloquée (c'est une faculté, non une obligation). Le problème est que l'huissier doit laisser la copie pour avoir une réponse. 2 - si la banque a signalé à l'huissier qu'il s'agissait d'un compte joint, vous aurez 2 copies, une pour Mr et une autre pour Mme. 3 - rien ne vous interdit de vous rendres sans délai chez l'huissier.

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Joints de fenêtres (en pvc) âgés de 20ans, à changer.
Question postée par jameslyon le 18/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma dernière question était sans doute mal rédigée. Les joints de mes fenêtres en pvc sont vieux de 20 ans (à peu près), et mon chauffage individuel au gaz chauffe la rue! Ma question est donc : qui doit payer la facture des joints à changer : le locataire, ou le bailleur? Merci

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Sa réponse :

Le propriétaire doit vous délivrer des joints en bon état lors de votre entrée dans les lieux. Si vous êtes là depuis 20 ans, c'est bien à vous de les entretenir régulièrement et de les changer, conformément au Décret n' 87-712 du 26.08.1987 que vous pouvez aller consulter sur le site "legifrance". Si vous n'êtes dans les lieux que depuis 2 ou 3 ans, vous devez normalement avoir un état des lieux qui précise le mauvais état de ces joints. Et vous pouvez rappeler poliment mais fermement ses obligations à votre bailleur. Vous pouvez proposer mais non imposer à votre bailleur de faire les travaux vous-même ou de les faire réaliser par un artisan et de déduire les frais de votre loyer. En cas de refus de ces deux solutions amiables, vous pouvez consulter un huissier qui dressera un constat et déposera une injonction de faire au tribunal d'instance. Ménagez-vous des preuves : faites vos demandes au bailleur par LRAR, l'huissier en aura besoin le cas échéant.

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Conditions résiliation bail commercial
Question postée par clemence le 18/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Je voudrais connaître exactement quelle est la procédure à emprunter afin de résilier un bail commercial. Je suis dans la 6ème année, j'arrive donc à la fin d'une période triennale, moment propice pour la résiliation. De plus, je sais que cela nécessite un préavis de 6 mois. Cependant, au niveau formel, j'ai lu qu'on devait le faire en lettre recommandée avec accusé de réception. Mais j'ai aussi lu qu'il fallait obligatoirement passer par un huissier. Je ne sais pas quoi faire? Pouvez vous m'aider? Je vous remercie par avance!

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Sa réponse :

Précision donnée que le congé doit être donné plus de 6 mois AVANT l'échéance triennale, sinon vous repartez pour 3 ans. Par contre, la négociation n'est pas interdite. SI l'emplacement est bon et si le propriétaire peut avoir l'opportunité de relouer rapidement et de surcroit à loyer plus élevé, votre départ sera bien accueilli. Dans ce cas, vous formalisez un acte tout simple de résiliation amiable qui devient définitif passé le délai d'un mois de sa signification par huissier aux créanciers inscrits sur votre fonds de commerce. S'il n'y a pas de créancier inscrit, la résiliation peut être immédiate, puisque vous êtes dans le domaine de la liberté contractuelle. Rencontrez votre bailleur, et abordez le sujet directement avec lui ; ensuite un huissier peut se charger des actes (rédaction et signification)

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Modification bail commercial en bail locatif?
Question postée par jordi le 18/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je suis propriétaire dun local dans une vielle maison construite dans les années 50-60 qui procède un bail commercial et qui est resté inactif pour plus de 30 ans. Quel est la procédure à suivre pour le convertir en bail locatif ? En vous remerciant, Jordi

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Sa réponse :

Je ne comprends pas votre question. Il y a-t-il toujours un locataire dans les lieux ? S'il n'y a plus de locataire, vous n'avez qu'à signaler le changement de destination au Trésor Public, s'agissant d'une simple modification du statut fiscal de l'immeuble.

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Congé donné à échéance d'un bail commercial avec proposition de r
Question postée par taft le 17/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je donne à bail des locaux à une société. Ce bail COMMERCIAL - qui arrive à expiration le 31/01/11 - n'ayant pas été dénoncé par la société preneuse, je souhaite DONNER CONGÉ au preneur avec PROPOSITION DE RENOUVELLEMENT de bail pour une durée de 9 ans SANS AUGMENTATION exceptionnelle du loyer AUTRE que celle prévue dans le bail actuel (c.a.d une augmentation annuelle indexée sur lICC). Jenvisage dadresser - par huissier - ce congé avec proposition de renouvellement de bail avant le 30 Mars 2011. Est-il exact que le PRENEUR, nayant pas dénoncé le bail actuel, ne peut refuser cette proposition de renouvellement de bail et se trouve donc, ipso facto, engagé pour une période dau moins 3 ans (ou 9 ans ? sachant que dans le bail actuel, le preneur avait renoncé à sa faculté de résiliation au bout des 3 ème et 6 ème années) ? A partir de quelle date prendrait effet ce nouveau bail renouvelé : 30/03/11, date denvoi du congé ? ou le 31/09/11, date de fin du préavis légal ? Merci .

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Sa réponse :

Le bail commercial ne se renouvelle pas, il se déroule indéfiniment jusqu'à ce que propriétaire ou locataire agisse. Actuellement, vous pouvez donner congé, obligatoirement par acte d'huissier, pour la première date utile, le 1er jour du trimestre civil qui suit un délai de 6 mois. En clair congé pour le 1er octobre 2011, à régulariser avant le 31 mars 2011. Dans ce congé, vous pouvez aussi aviser votre locataire que vous entendez déplafonner le montant du loyer, si vous estimez que les conditions du marché ont évolué, et que le prix des loyers est actuelelment sensiblement plus élevé dans le "voisinage" par rapport à celui réglé par votre locataire. En résumé, la 1ère démarche à faire, est de prendre contact rapidement avec un Huissier de Justice.

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Remplacement de mes joints de fenêtres
Question postée par jameslyon le 16/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Locataire de cet appartement depuis 9 ans, j' ai demandé à mon bailleur de me changer les joints de 3 fenêtres, et de ma porte palière, impossible d' obtenir une réponse. Faut-il que je m' exprime par courrier R.A.R.?

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Attention, en matière d'entretien et de réparation locative, tout est dans la nuance ! Votre titre "remplacer mes joints de fenêtres" en est une illustration. Pour les joints de fenêtre, le masticage est à la charge du locataire. Si les huisseries sont à changer, c'est du domaine du propriétaire. Mais si le changement résulte d'un défaut d'entretien par le locataire, c'est à ce dernier d'en suporter la charge. Vous voyez, rien n'est simple... En tout état de cause, il faut que vous preniez contact avec un huissier. Sur rendez-vous en son Etude, avec photos à l'appui, il vous dira ce qu'il en est. Si vous n'êtes pas responsable du mauvais état, il dressera un constat et saisira le juge d'instance pour contraindre votre propriétaire ; à voire par procédure d'injonction de faire, ou en référé avec demande d'astreinte. Vous n'avez pas besoin des services d'un Avocat dans ce cadre et pouvez vous présenter seul, avec l'assistance technique de votre Huissier.

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Locataire qui occupe une autre dépendance
Question postée par MERCI le 16/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, j'ai louée une chambre chez moi, mais le locataire squatte une autre de mes dépendances.ils ma pris les clés de la dépendence .Le pire d'en tous ça c'est que c'est un menbre de la famille et il est alcoolique ils veut pas sortir que faire merci!

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Il n'y a pas trois solutions : soit vous commanditez deux bandits corses avec battes de baseball, mais ce n'est pas la solution que je préconise, soit vous engagez une procédure d'expulsion. Vous devez de toute manière contacter un huissier. Dans un premier temps, il fera une démarche extrajudiciaire auprès de votre "parentée indélicate", en se rendant lui-même sur place avec une sommation de quitter les lieux. Si ce n'est pas suffisant, il faudra saisir le tribunal pour obtenir un jugement d'expulsion. Votre problème peut être résolu en 3 jours ou 3 ans ! Si l'occupant alcoolique fait du tapage nocture, vous pouvez aussi demander l'intervention de la Police. S'il ne règle pas son loyer, vous pouvez demander à l'Huissier de bloquer le compte bancaire, avant même tout jugement. Pour l'instant, l'occupant vous rend la vie infernale ; il faut que la tendance s'inverse et que ce soit vous qui lui rendiez la pareille, dans le respect de la Loi bien entendu. Il faut démontrer votre détermination. Bien souvent, cela suffit pour inciter l'occupant au départ.

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Propietaire/ bailleur en surendettement
Question postée par leorianne le 15/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjours, je suis proprietaire bailleur, j'ai deposer un dosier de suendetement qui a ete resevable, mais j'ai jusqu'au moi de juillet pour vendre mes bien immobilier. mon probleme c'est que un des appartements que je donne en location est ocuper par une personne de plus de 70 ans et elle l'ocupe depuis plus de 30ans pour un loyer de 50 euro. son mari (decede en decembre) a toujours refuser tous travaeux , et arrangement pour augmenter le loyer.bref mon problem c'est que je ne peut pas vendre et que si je ne vend pas la banque va me saisir tous mes bien, que faire merci de votre reponse .

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Tout d'abord, on peut toujours vendre un logement occupé, à tout moment. Ce n'est que dans le cadre d'une vente de logement "libre", que l'on est tenu par un certain formalisme. Dans votre cas, les mécanismes sont complexes et dépendent de l'existance ou non d'un bail écrit, de votre âge, des ressources de votre locataire et des vôtres, de possibilités de relogement. Cela fait trop d'option pour donner une réponse au vu des éléments communiqués. Sachez néanmoins que la Loi a envisagé tous les cas de figure (ou presque) et qu'il existe une solution à votre problème. Prenez votre dossier sous le bras et rendez-vous chez un huissier.

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leorianne - à 15:57:01 le 18-01-2011

merci pour votre reponse voila les details qu'il manquais: il n'y a pas de bail ecrie, mais je lui fait des quittances tous les mois, j'ai moin de 70 ans et mes resource sont de plus d'une fois et demi du smic,ma locataire elle a de faible ressource (c'est elle qui le dit je n'est pas de preuve) et pour la reloger il faudrais que je lui trouve un loyer de 50 euro ce qui est impossible. j'ai peut etre trouver une solution lui demander de faire un dossier caf et de ce faite augmenter le loyer.et de lui faire un bail ecrie. elle seras proteger par le bail puisqu'elle a plus de 70 ans et moi je pourrais plus facilement vendre avec un loyer correcte. quant a l'huissier j'y suis aller et il ma repondu qu'il ne pouvais rein pour moi. encore merci d'avoir pris le temps de me repondre.

Sa réponse :

Pour donner congé, vous ne pouvez le faire que pour l'échénace triennale du bail. Dans votre cas, c'est l'article 51 de la Loi du 23.12.1986 qui s'applique : le locataire est réputé avoir des baux de 3 ans renouvelés depuis le 24.06.1983 ; la période en cours s'achève le 24.06.2013. Vous vous y prenez tardivement. Vous pouvez légalement le loyer "manifestement sous-évalué" peut être réajusté et calé sur le prix du marché. Lorsque l'on est en loyer "loi de 1948" on peut aussi avec une passerelle étalée sur 8 ans, ratrapper les prix du marché. Il n'est pas normal que vous ayez continué à precevoir un loyer symbolique de 50 '. Concernant un relogement, la Loi ne vous impose pas l'impossible et ne dit pas que vous devez trouver un loyer identique. Elle stipule "un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités", ce qui n'est pas du tout la même chose. Pour une personne seule et âgée, il suffit de trouver, dans un emplacement géographique proche un studio en RDC oiu étage avec ascenseur, même un HLM. Quant aux possibilités financières du locataire : plus elles sont basses, plus elle bénéficie d'aides de l'Etat ! SUIvez mon conseil, allez voir un huissier proche de chez vous, il vous trouvera LA solution et rédigera les actes nécessaires

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leorianne - à 11:08:29 le 19-01-2011

merci pour votre reponce si l'huissier que j'avais ete voir il y a 5 ans m'avais dit tout ca !!!!!!!! encore merci


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Vous avez dû tomber sur un clerc sans expérience

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Bail commercial
Question postée par Christian le 15/01/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Nous avons vendu notre magasin en 2008 pour départ à la retraite et nous avions un bail commercial 3-6-9 le bail se termine en 2014 nous sommes caution solidaire en 3ime rang: le magasin,les repreneurs et enfin nous.voilà 15 mois que les repreneurs ne paient plus le loyer. quel recours avons nous? que peut on faire? Les repreneurs ont dénoncé le bail le 14 Janvier pour le 14 Juillet ( nous serons à 6 ans le 14 juillet)par voix de huissier merci

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Je n'ai pas non plus les pièces du dossier, mais apparemment il s'agit d'une clause type d'un bail commercial avec garantie du preneur en cas de cession. Généralement ces clauses ne possèdent de limitation ni en montant ni en durée. Cela les rend invalides devant un Tribunal. Il est plus malaisé par contre d'attaquer un bailleur en l'accusant de mauvaise gestion de son patrimoine. Son Avocat rétorquera que le propriétaire du local a fait usage de clémence vis à vis d'un locataire en difficulté, qu'il a temporisé pour ne pas l'aculer à la faillite ! Le bailleur a le choix entre résiliation en cours de bail, ou non renouvellement à l'échéance. On ne peut pas lui reprocher d'avoir pris une option qui lui est offerte par la Loi, même si elle parait désaventageuse pour lui.

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Intérêt de la procédure "lettre de congé avec proposition de renou
Question postée par kawa78 le 15/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Le bail qui me lie à mon locataire arrive à expiration à la fin du mois de janvier 2011. N'ayant été dénoncé par aucune des parties avec le préavis légal de 6 mois et va donc être reconduit pour une durée indéterminée avec une possibilité de résiliation avec préavis de 6 mois. Le locataire souhaiterait une baisse substantielle de loyer que je juge injustifiée. L'envoi d'une lettre de congé avec proposition de renouvellement du bail pour 9 ans dans ses termes actuels présente-t-il un intérêt ? Cette procédure ne constitue-t-elle pas un dernier recours conduisant à demander l'arbitrage du juge des loyers si aucun accord ne s'avère possible à l'issue d'une tentative de conciliation amiable ? Question subsidiaire : j'ai lu qu'une des options du locataire était de "refuser le congé". A quelle situation concrète un tel refus conduirait-elle ? Au statu quo i.e bail précaire à durée indéterminée résultant de la tacite reconduction ? Merci d'avance de vos lumières

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Le bail se "déroule" de termes en termes à son expiration, mais ne se renouvelle pas pour 9 ans. A ce stade, le propriétaire peut donenr congé avec offre de renouvellement pour 9 ans, par acte d'huissier obligatoirement. Les règles de procédure vous imposent de faire la démarche avant le 31 mars 2011 pour une prise d'effet au 1er octobre 2011. Concernant le montant du loyer, le montant du loyer du nouveau bail ne peut être que celui actuellement prtatiqué, avec les augmentations classiques (annuelle ou triennale suivant votre bail). Si les facteurs de commercialité ont évolué (dans un sens ou dans l'autre), unr demande de modification du loyer peut être envisagée. Le Code de Commerce a prévu une phase amiable : vous vous présentez devant une commission départementale des rapports locatifs, constituée de représentants de propriétaires et de locataires, qui rend un avis au vu des arguments produits. Vous pouvez à ce stade vous faire assister d'un expert foncier et lui demander une expertise amiable. Si cette phase échoue, vous irez alors devant le tribunal de grande instance qui nomera un expert judiciaire pour fixer la valeur du loyer pour les 9 ans à venir. En fonction vous pourrez refuser de renouveler le bail et verser une indemnité d'aviction à votre locataire ; ou votre locataire, si l'augmentation est trop importante pour lui, pourra renoncer au bail, sans que vous ayez à lui verser d'indemnité cette fois. Voyez en tout état decause un huissier pour signifier le congé initial. Il saura étagement vous conseiller sur le montant du loyer à proposer.

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Puis je contester un atd?
Question postée par BIBOUNE le 13/01/2011 - Catégorie :

JE VIENS D AVOIR UN ATD SUR MON COMPTE COURANT,JE ME RETROUVE MAINTENANT A DECOUVERT ALORS QUE MES FACTURES NE SONT PAS TOUTES REGLEES.EN EFFET JE SUIS RESPONSABLE DE PLUSIEURS PV IMPAYES QUE JE DOIS EVIDEMMENT FINIR PAR RELER MAIS IL M EST IMPOSSIBLE D HONORER LA TOTALITE DUE POUR LE MOMENT.COMMENT PUIS JE CONTESTER L ATD ET DEMANDER UN ECHEANCIER AU TRESOR PUBLIC ETANT DONNE QUE JE SUIS GERANTE NON SALARIE AVEC UN ENFANT A CHARGE ET QUE MES REVENUS MENSUELLES SONT DE 1200e??? MERCI DE M AIDER S IL VOUS PLAIT

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C'est trop tard ! c'est avant qu'il fallait prendre contact avec le Trésor Public. L'ATD vaut attribution imémdiate des sommes au créancier. Vous ne pouvez pas demander de délais de paiements sur les sommes saisies. Voius ne pouvez bénéficier de la part de votre banque que d'une mise à disposition d'office de l'équivalent du RSA. Par contre, si l'ATD est d'un montant supérieur au crédit de votre compte, allez très rapidement voir le Trésorier pour solliciter des délais sur le solde. Pour le règlement de vos factures, il va vous falloir négocier soit avec votre banque un découvert ; soit avec vos créanciers un report d'échéance.

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Modification des statuts de la société
Question postée par omis1750@hotmail.com le 12/01/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Bonjour, nous sommes une SAS de 2 personnes qui va augmenter son capital aucours d'une AGE ma question est pas par rapport aux statuts de l'entreprise est ce qu'on doit obligatoirement passer par un avocat ou un jursite pour modifier les statuts on bien on peux le faire nous même sachant qu'il n'y a que l'article relatif au montant des apports à modifier

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Vous n'avez pas besoin d'un juriste, ... mais vous avez besoin de ses compétences pour rédiger la clause, faire les publicités légales, etc !

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Problème sav cdiscount
Question postée par kmilloo le 12/01/2011 - Catégorie :

J'ai acheté cet appareil chez Cdiscount en Juin 2010, et en décembre 2010, il tombe en panne : Sur l'écran apparait "Erreur Zoom" et le zoom ne sort plus. Je viens de recevoir un mail de retour, où on m'explique que je n'ai pas fait bon usage de mon appareil photo, et le motif de réparation suivante n'entre pas dans la garanti "ergot trappe piles cassés". En lisant de plus prêt le courrier, je vois qu'il est marqué que le zoom fonctionne parfaitement ! Surtout que mon appareil était comme neuf, j'ai pris des photos avant de l'envoyer... et bien sûre la trappe des piles n'était pas du tout cassée. Et pour clore le problème, on m'envoie la facture du devis de la panne, qui s'élève à 90euros,(pour un appareil acheté 150euros). Alors qu'on m'avait bien spécifié que je n'avais que l'envoi de l'appareil à payer.. Sont ils entrain de détourner le problème pour ne pas avoir à réparer mon appareil photo ?

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Vous allez malheureusement devoir saisir le tribunal d'instance. Peut-être que, à réception de l'assignation (convocation devant le tribunal), ils feront machine arrière et vous déclareront que "à titre commercial, et sans reconnaître d'erreur de leur part ..." ils vont vous donner satisfaction. Sinon, devant le tribunal d'instance, vous pouvez vous rpésenter seul, sans avocat, en faisant appel aux service d'un huissier pour rédiger l'assignation et faire les formalités de mise au rôle.

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Utilisation par mon voisin de mes panneaux situés sur ma propriété
Question postée par robert le 11/01/2011 - Catégorie :

Question déjà posée(sans doute mal)Réponse de M. Julie TROUPEL La mitoyenneté est matérialisée par un grillage. Afin d'isoler visuellement les 2 propriétés j'ai installé , en arrière du grillage , sur mon terrain, des panneaux en planches de 2m.J'ai fait savoir à mon voisin que ces planches étaient fragiles parce que fixées par agrafes.Malgré cela,il y accroche ses jardinières.Le poids de ces jardinières a arraché 2 planches qui sont tombées chez lui depuis 3 mois. J'attends toujours qu'il les répare et qu'il enlève ses autres jardinières.Que dois-je faire? Merci.

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Sur un plan juridique : faites constater par un Huissier, puis saisissez le juge d'Instance par voie d'injonction de faire ou par assignation en référé avec astreinte. Votre huissier vous donnera plus de détails. Néanmoins, le jeu en vaut-il la chandelle : vous allez dépenser de 400 à 600 ' ?! Aussi, sur un plan pratique, vous êtes chez vous : retirez vous-même les jardinières et allez les déposer devant sa porte ! sans déclencher une bagarre ...

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Suite probleme constructeur
Question postée par esther le 11/01/2011 - Catégorie :

Bonjour suite a votre reponse de tout a l heure par rapport a mon constructeur le probleme c est qu il veulent que je la fasse moi meme mais si je la fait moi elle n aura plus de garantie decenale (contrat ccmi)alors comment faire ?

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NON la garantie ne fonctionnera pas, ou fera tout pour ne pas fonctionner, et vous allez au-devant de problèmes insolubles en cas de désordres dans les 10 ans...

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Reception maison probleme avec le constructeur
Question postée par esther le 10/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour actuellement en litige avec mon voisin pour un droit d échelle mon constructeur veut que l on réceptionne la maison sans une partie de la façade termine en a t il le droit? est ce que je peut mettre un réserve dessus lors de la réception afin qu il puisse l enduire plus tard quand mon litige sera résolu? merci par avance .

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Mauvaise solution. Mieux vaudrait saisir tout de suite le juge de proximité, sans forcément le recours à un Avocat ; vous pouvez vous présenter vous-même ; un Huissier vous mettra en forme la demande et se chargera d'e convoquer votre voisin devant le Juge. Le tout peut se régler en un mois ou six semaines. Si vous réceptionnez le chantier avec une petite réserve sur le plan financier, vous risquez d'avoir toutes les peines du monde à faire terminer le travail par votre constructeur qui rechigrera à revenir et à engager des frais pour un faible montant de produits financiers ; il risque de préférer "perdre" que dépenser trop. Ou alors, si le montant du solde est important, faites une réception en présence d'un Huissier, avec constat à l'appui et consignation amiable des fonds à la Caisse des Dépôts : garanties réciproques et motivations !

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esther - à 12:51:16 le 11-01-2011

bonjour suite a votre reponse de tout a l heure par rapport a mon constructeur le probleme c est qu il veulent que je la fasse moi meme mais si je la fait moi elle n aura plus de garantie decenale (contrat ccmi)alors comment faire ?

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Responsabilite d'un avocat
Question postée par ageoris le 10/01/2011 - Catégorie :

Que penser d'un avocat qui me prévient la veille d'une audience en Cour d'Appel (civil) qu'elle a une audience au même moment dans une autre juridiction pour une autre affaire et que ce faisant elle ne sera pas présente mais que l'avoué sera là et qu'il déposera le dossier donc que la procédure est essentiellement écrite ? Quid aussi de l'avoué qui n'a pas fait reporter ? L'arrêt stipule que les plaidoiries ont été entendues (audience en octobre 2010, avant la réforme) Que faire ?

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Sa réponse :

Attendre de recevoir l'arrêt de la Cour d'Appel !!! Devant la Cour, effectivement, l'écrit à son importance et il y a un juge de la mise en état qui instruit l'affaire avant l'audience. Vos conseils n'ont peut-être pas démérité. De plus, les Magistrats de la Cour, 3 par audience, ne sont pas des jouets. Ils s'en tiennent au fait, quelque soit l'art oratoire des Avocats ... On ne sauve pas un dossier perdu par des effets de manche, sur le plan civil en tout cas.

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ageoris - à 16:14:07 le 11-01-2011

Maître LE FUR Je tiens tout d'abord à vous exprimer mes remerciements de l'attention que vous avez bien voulu porter à cette affaire. Il est vrai, comme vous le soulignez, qu'on ne se moque pas des magistrats, mais dans cette affaire il y a à mon sens matière à se poser des questions. En l'espèce, j'ai reçu l'arrêt. - une copie m'a été transmise par l'avoué; - signification a été faite par un de vos confrères, mais l'exploit ne contient que les pages impaires de l'Arrêt (une page sur deux, le côté recto )! Première bizarrerie ! L'arrêt dit, je cite :"M. ..., conseiller faisant fonction de Président, après rapport, a entendu les plaidoiries, en application de l'art. 786 CPC, sans opposition des avocats,... Or, dans un courrier électronique daté de la veille, l'avocate m'a indiqué qu'elle ne serait pas présente à l'audience. deuxième bizarrerie ! L'arrêt me reproche d'avoir empêcher l'expertise que j'avais réclamée par défaut de consignation des frais alors que je bénéficie de l'aide juridictionnelle totale et que, de plus, l'expert qui avait été désigné par le Tribunal de 1ère Instance est un expert à la retraite et déjà à la retraite avant sa désignation, fait connu de la juridiction, de l'avocat et de l'avoué aux dires de cet expert honoraire. Encore une bizarrerie ! Et ce sont là seulement quelques unes des énormités de ce dossier. Ce dossier comporte plus de 300 pièces Enfin, Ce dossier, vu l'Etat du logement a été transmis au Parquet de Madame Le Procureur de la République, à l'initiative de Monsieur le Maire, bien avant l'audience !! Voilà quelques brèves explications complémentaires qui pourront certainement vous éclairer. vous remerciant encore, je vous prie de croire, Maître, en l'assurance de ma parfaite considération.

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Changement de proprietaire
Question postée par laurent le 10/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, je vais me porter acquereur d'un logement loué et j'aimerai savoir si je dois reclamer la caution a l'ancien proprietaire.et savoir aussi si je peux faire viser le bail actuel chez un notaire pour plus de securité , bien entendu sans rien changer pour le locataire cordialement laurent

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L'ancien propriétaire vous doit la caution, effectivement, car c'est à son propriétaire "du moment" que le locataire la réclamera à son départ. Quant à faire déposer le bail au rang des minutes du Notaire, vous en avez bien entendu la possibilité, mais votre locataire risque de refuser de régler une quote-part financière, et vous en supporterez la totalité des frais ; quelques dizaines ou centaines d'euros qui vous apporteront des garanties supplémentaires en cas d'impayé. A noter que la prestation relève du tarif "libre" de l'Officier Public, et donc reste à négocier au préalable, le "prix de l'acte" pouvant variez semsiblement d'une Etude à l'autre dans ce cas.

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Bail commercial
Question postée par lapinou le 10/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma mere loue a un boulanger avec qui nous avons fait un bail commercial doit on faire resortire la TVA sur les quitances car nous ne la reverssons pas e

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N'étant pas assujeté OBLIGATOIREMENT au régiume de la TVA, vous n'êtes pas obligé de soumettre votre bail à la TVA. Il doit il y avoir une clause expresse précisant que le locataire règlera la TVA en plus du loyer et des charges. Cela entreine aussi la soumission des accessoires à la TVA : taxe foncière, etc... et c'est le propriétaire qui fait une déclaration mensuelle auprès de la Reecette. Un particulier n'a vraiment pas intérêt à rentrer dans ce système, duquel vous ne pouvez pas sortir avant 10 ans. Le seul intérêt à un loyer "à la TVA", réside dans la réalisation de travaux, puisque vous pourrez compenser la TVA sur ces travaux. Mais il faut que le jeu en vaille la chandelle et que les travaux se chiffrent en dizaines de milliers d'euros.

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Location d'un meublé à un autoentrepreneur
Question postée par Bernard le 09/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un autoentrepreneur veut me louer un meublé comme habitation principale: le contrat de location doit-il préciser cet état de fait, y a-t-il des conséquences potentielles dommageables pour le propriétaire ? si oui, peut-il prendre des garanties? Cordialement, merci.

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A préciser que, même si vous ne signez qu'un bail "HABITATION", la Loi autorise votre locataire à domicilier sa société dans les lieux loués durant les 5 premières années. Concernant les garanties, vous pouvez demander 1 mois de caution si vous faites un bail "habitation" ; 2 TERMES de loyer pour un bail comemrcial. Vous pouvez demander le cautionnement personnel d'un tiers : épouse, parents, enfants, frère, ami du locataire, etc. Même si vous pouvez légalement faire votre petite cuisine tout seul, vous avez intérêt à consulter un professionnel pour finaliser la convention : Notaire, Huissier, Avocat, Expert-comptable.

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Clause de non enregistrement du bail
Question postée par Villiet le 07/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon bailleur a mis cette clause dans le bail commercial : D'un commun accord, lenregistrement du présent acte ne sera pas effectué auprès des services fiscaux. En a-t-il le droit ?

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Ctte clause n'est absolument pas illégale ! Les baux ne font pas partie des actes dont l'enregistrement est obligatoire. l'enregistrement d'un bail sous seing privé n'a pour avantages, pour les parties contractantes, que de donner date certaine à l'acte. Par contre, l'une ou l'autre des deux parties au bail, à tout moment, peut à son initiative et à ses frais, déposer un exemplaire original du bail à l'enregistrement. L'utilité d'une telle démarche m'échappe toutefois ... La démarche utile serait de faire appel à un profesisonnel pour la rédaction du bail, ou pour le moins le faire contrôler par un Notaire, un Huissier, un Avocat ou même votre expert-comptable. Car il y a beaucoup d'autres pièges, bien plus importants quant aux conséquences.

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Re-evaluation des loyers
Question postée par opaline le 07/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjournous venons d'acheter une propriété et dans celle-ci il y a un locataire qui paye un loyer réduit.l'ancien propriétaire m'avait dit que je devais ré-evaluer son loyer toutes les années à date de bail c'est à dire au premier aout, en fonction de l'indice du cout de la construction.comment dois-je faire et comment trouver l'indice du cout de la construction?

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Par lettre recommandée avec AR. vous avez l'indice de référence sur le bail ; le nouvel indice sur le site internet de INSEE : www.insee.fr ; il faut prendre des périodes équivalentes : si o'indice du bail est celui du 2ème trimestre, vous prenez le dernier indice de 2ème trimestre publié (ci c'était aujourd'hui, l'indice du 2ème trimestre 2010). L'INSEE vous fournit une fiche technique, mais vous pouvez consulter un huissier de justice ou une association de propriétaire pour la première fois. Attention : les augmentations qui n'ont pas été faites sont perdues. Donc le locataire risque d'être surpris. Au lieu d'avoir une augmentation de 2 % sur 1 an, vous risquez de lui appliquer légalement 10 ou 15 % puisqu'il se sera passé 5 ou 7 ans entre aujourd'hui et la dernière augmentation.

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Harcellement
Question postée par sergene le 06/01/2011 - Catégorie :

Bonjour, actuellement nous avons un découvert à la banque BNP,une somme d'argent doit nous être versée suite à un accident de la route en juin 2009,nous n'avons pas de date précise pour ce versement.Une personne qui n'est pas de l'agence où ce trouve notre compte,se permets de nous harceler au téléphone,elle débite son "charabia"un vrai moulin à paroles et nous demande ce que nous comptons faire pour notre découvert,quand nous voulons lui expliquer que l'on attend sous peu une somme d'argent ect....elle nous coupe la parole et reprends son "charabia",nous traite de mauvais payeurs et qu'elle va refuser nos prélèvements ,chèques,bloquer la carte bancaire et nous "assaisonner" de frais.La banque de france nous a dit"une banque qui ne veut plus du client comme client,ne s'y prendrai pas autrement"Nous aimerions faire un courrier à la haute direction de BNP en dénonçant ces faits,comment trouver les mots justes(ni trop fort,ni pas assez)merci pour votre réponse cordialement

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Saisissez plutôt "50 millions de consommateurs" ou similaire : ce sera beaucoup plus efficace !

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Prêt 2000 € en 07/2007. directrice ecole à pau. refuse de rembourse
Question postée par Christian-Maryane le 06/01/2011 - Catégorie :

Prêté en juillet 2007 par chèque la somme de 2000 € à un membre de la famille. Elle n'a pas de charge car son fils est allé vivre chez le Papa. Elle est Directrice Ecole Notre Dame de Pau,donc, un salaire en conséquence. Elle répond qu'elle ne peut pas rembourser. Quel est le recours. Merci de votre réponse. Christian et Maryane AT

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Comme vous n'avez pas de reconnaissance de dette, vous pourriez aussi charger un Huissier de Justice d'effectuer cette démarche, par voie de SOMMATION INTERPELLATIVE. Le fait qu'elle reconnaisse devoir l'argent, prise au dépourvu pourrait être bénéfique. Avisée plusieurs mois à l'avance d'une audience à laquelle elle se fera représenter par un Avocat risque de lui permettre de préparer malicieusement sa défense, d'invoquer des prêts croisés, que sais-je encore. Si l'Huissier sonne chez elle sans prévenir et lui dit tout de go : " Je viens chercher les 2000 ' de Mr X", il peut même repartir avec un premier acompte... et le problème peut se résoudre peut-être sans passer par le Tribunal, surtout en famille. Voyez un huissier près de chez vous.

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Huissiers
Question postée par spectra le 06/01/2011 - Catégorie :

J'ai des gros problemes de reglementg avec huissiers comment puis je faire . je n'arrive plus c'est vraiment du harcélement

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L'Huissier n'est pas seulk maître de la procédure. C'est peut-être son client qui lui demande de vous presser pour obtenir le règlement. Contactez la Chambre des Huissiers de Justice du département, elle vous donnera un avis objectif sans parti-pris partisan. Mais il faudra donner plus de détail qu'ici pour qu'elle puisse se prononcer en connaissance de cause.

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Location charges comprises
Question postée par gruna le 06/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Papa envisage de louer un appartement au dessous du sien, mais la maison ne possède qu'un compteur d'eau et qu'un compteur d'électricité. Pouvez vous me dire comment calculer les charges du locataire, sachant que papa est seul à l'étage, et que la location concernerait 2 personnes, et si cela est légal Merci

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Sa réponse :

Une location "charges comprises" est toujours une mauvaise chose. Il faut faire un pourcentage du glogal, mais pas un forfait inclu dans le loyer, c'est trop risqué ! En présence d'absence de division des appareils de comptage des fournitures, l'on fait un prorata, mais il n'y a pas de règle légale. C'est à aménager un fopnction de chaque cas d'espèce. Un deux pièces loué à un homme seul, ou à un couple en attente d'un enfant, ce n'est pas la même chose. Il faut surtout conserver ses anciennes factures, en cas de litige ultérieur, pour prouver l'importane de la consommation "du temps où votre père était seul". En tout état de cause, c'est une situation "batarde". Si votre père envisage de louer régulièrement dans le futur, il a un grand intérêt à faire installer des sous-compteurs, voire des compteurs séparés. Aujourd'hui, si les compteurs "s'emballent" du fait du locataire du dessous, et que ce dernier ne règle rien, légalement, les prestataires d'énergie ne connaissent que votre père, et c'est à lui seul qu'une facture sera réclamée. Avec des compteurs séparés, chaque occupant est le seul débuteur vis-à-vis d'EDF et de GDF, et votre serait tranquille.

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Validite d'un preavis de 1 mois
Question postée par daniel le 05/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon locataire m'envoie le 28/12/2010 son preavis de 1 mois pour cause de mutation. A la lecture de l'attestation de son employeur, je vois qu'il a pris son nouveau poste depuis le 01/10/2010.Je souhaite refuser ce preavis de 1 mois pour le transformer en 3 mois et donc cloturer le bail a la date du 28/03/2011. Qu'en pensez_vous?

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Sa réponse :

OUI MAIS ... il y a de la jurisprudence dans le sens contraire, la Loi n'exigeant pas formellement que la mutation intervienne AVANT le congé donné par le locataire. De vous battre pour des principes risque de vous coûter cher. Le point valable pour se battre au judiciaire, est l'éloignement géographique du nouveau poste : si c'est dans un rayon proche, votre locataire se moque effectivement et doublement de vous. Si la mutation est éloignée, il pourra plaidé qu'il a fait le grad écart durant un trimestre et se rend compte à l'usage que c'est invivable. Ne perdez pas de vue que le doute profite toujours au locataire, sauf s'il est manifestement de mauvaise foi ; et cela c'est à vous de le prouver !

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Propriétaire désintéressée par la colocation
Question postée par nadette le 05/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un propriétaire ayant signé un bail de 3 ans pour une colocation peut-il en cours de bail annulé ce dernier sous prétexte qu'il ne supporte pas le changement de colocataire en cours de bail? En sachant que les loyers sont toujours acquittés et que les successeurs sont trouvés par les colocataires.Et aussi qu'un des 2 colocataires qui a signé le bail au départ est désireux d'y rester les 3 ans en supportant le changement de locataires,qui posent leur préavis.

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Sa réponse :

Il ne peut pas s'y opposer, pas sans motif légitime en tout cas, dans ce cas de figure. Reste le problème des cautionnaires, s'il y en a ....

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Annulation d'un preavis de resiliation de bail locatif
Question postée par nadette le 05/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je vis en colocation et je desire en partir pour raison personnelle. J'ai envoyé mon préavis de 3 mois en recommandé avec accusé de réception. Puis-je l'annulé et de quelle manière?

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Sa réponse :

OUI. Il suffit d'aviser le bailleur de votre changement de position, par LRAR de préférence. Il ne peut légalment s'y opposer.

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Dissolution d une sci
Question postée par suzana le 05/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour j ai besoin de fermer une sci suite a la vente d un bien je n ai plus utilite de la garder nous sommes trois associe que doit je faire etape par etape urgent merci de me repondre

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Sa réponse :

Il faut tout simplement dissoudre la société par anticipation. Faire les formalités légales de radiation + liquider les comptes. Cela ne s'improvise pas. Il convient de prendre comptact avec un expert-comptable, un avocat, un notaire, ou un huissier pour vous aider dans ces démarches. Il rédigera les actes nécessaires (PV d'assemblée notamment), prendra contact avec les administrations, fera l'arrêté de compte définitif.

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Caution solidaire
Question postée par marie le 04/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Ma fille , 28 ans, qui vient d'être stagiérisée dans la fonction hospitalière-infirmière) va louer un appartement, l'agence nous demande d'e^tre caution solidaire, mon mari et moi, est-ce nécessaire du fait de son statut et les 2 parents sont-ils concernés, un seul peut-il suffir? merci de votre aide

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Sa réponse :

Légalement, il n'y a aucune obligation. Généralement les agances exigent, pour dispenser le locataire d'un cautionnaire, que ses revenus soient au moins l'équivalement de 3 fois le montant du loyer. Exiger 2 cautionnaires n'est pas illégal mais peut-être surabondant. Voyez avec l'agence pour tenter, justification de revenus à l'appui, que seul l'un des deux parents se porte cautionnaire. Néanmoins, dans la pratique, que ce soit le père ou la mère seule, ou les deux parents, l'argent sortira, s'il y a un problème, de la même bourse ....

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Résiliation bail d'un étudiant pour cause de mutation au brésil
Question postée par Chantal le 04/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Étudiant dans une école de commerce à Paris, l'école m'envoie plus tôt que prévu faire mes études au Brésil, en passant mon diplôme là-bas.(Validation du double diplôme) en février 2011. J'ai un studio que je loue depuis le 1er juin 2010. Puis-je réduire mon préavis d'un mois au lieu de trois mois ? L'université du Brésil m'a délivré une attestation d'inscription prouvant que je suis bien inscrit chez eux. Merci de me répondre à ce sujet.

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Sa réponse :

Il s'azgit bien d'une "mutation", dans l'esprit du texte de la Loi de 1989. Vous pouvez revendiquer un préavis réduit à 1 mois.

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Faut il faire 1 nouveau bail lors d'un achat
Question postée par michel le 04/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Nous venons d'acquérir un appart non meublé avec locataire en place le 15 12 2010 . Bail existant signé en 2008 et expire en 2011 Nous désirons garder le locataire doit on faire un nouveau bail , si oui pour qu'elle durée (jusqu'en juin 2011??? pour 3 ans???? Merci de votre aide. Doit on refaire un état des lieux

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Sa réponse :

NON. Le bail signé avec le précédent propriétaire vous est opposable, et a dû d'ailleurs être donné en copie en annexe de l'acte d'acquisition chez le Notaire. Si le bail a été signé pour 3 ans à compter du 15.06.2008, il expire le 14.06.2011. Le locataire a droit au renouvellement automatique qui s'opère du simple fait de la loi, sans que vous ayez à effectuer une quelconque formalité.

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Problème de location
Question postée par lamiae le 04/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je suis locataire d'un appartement, mon propriétaire m'a envoyé par huissier une proposition d'achat avec injonction de quitter les lieux avec un préavis de six mois. le délai vient d'expirer et je n'ai pas trouvé de logement approprié. j'ai déposée des demandes de logements à la mairie mais je dois attendre. que ce que je peux faire, alors que le propriétaire me presse de quitter l'appartement qu'il veut la rénover pour la vendre? et ce qu'il peut m'expulser de l'appartement alors même qu'il ne l' a pas encore vendu à personne.

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Sa réponse :

Néanmoins, la procédure peut être assez rapide. Le propriétaire peut demander au juge des référés du tribunal d'instance de valider son congé et ordonner votre expulsion. Vous bénéficier en tout état de cause de la protection hivernale jusqu'au 15 mars. Le juge peut vous octroyer des délais, mais ce n'est pas une obligation. Dans la mesure où vous aviez un délai de 2 mois à compter du congé pour pour opter pour la vente et ne l'avez pas fait, vous avez déjà théoriquement "perdu" 4 mois pour lesquels ont vous demandera de justifier avoir fait des démarches concrètes de relogement. Vous devriez faire des démarches auprès de bailleurs privés, et ne pas seulement vous cantonner au dépôt d'un dossier en mairie. En jouant de la procédure et des procédures, vous pouvez "gagner" 6 mois et "tenir" jusqu'au début de l'été, mais à quel prix ? Les frais peuvent être importants et l'inéluctable arrivera de toute manière : vous devrez partir. Si c'est avec l'huissier et les gandarmes devant la porte, ce sera dans de très mauvaises conditions, sur tous les plans (financiers et psychologiques). Anticipez. prenez quelque chose de provisoire le cas échéant. Une procédure d'expulsion est très traumatisante.

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Loyers residuels impayes et garant
Question postée par SUZ le 04/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr, locataire d'un appartement et beneficiant de l'AL,je suis redevable de l'equivalent de 3 loyers residuels,mon frere s'etant porte garant me harcele par peur de represailles a son encontre. Pourtant, chaque mois je regle une partie de mon loyer en fonction de mes possibilites.Au chomage depuis 6 mois,je n'arrive pas a resorber ce retard.Va t on l'obliger a payer? Que dois faire ?

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En complément : votre frère ne pourrait-il pas vous prêter le solde de la dette, et vous le rembourseriez petit à petit ? Ainsi plus de frais ni de frayeur !

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Vente de fonds de commerce et bail commercial
Question postée par lydie le 03/01/2011 - Catégorie : Droit des affaires

JE SOUHAITE CEDER UN FONDS DE COMMERCE DE BOULANGERIE A MA COMMUNE QUI FAIT CONSTRUIRE UNE BOULANGERIE NEUVE. lE BAIL COMMERCIAL QUI ME LIAIT AU PROPRIETAIRE DES LOCAUX EXPLOITES ACTUELLEMENT EST ARRIVE A EXPIRATION EN FEVRIER 2010.CELUI CI N A PAS ETE RENOUVELLE PAR ECRIT MAIS LE LOYER A ETE VERSE JUSQU A CE JOUR. UN COURRIER SIGNIFIANT LE DESIR DE QUITTER LES LOCAUX ACTUELS A ETE SIGNIFIER EN JUILLET POUR DEPART AU 15 JANVIER 2011. L ACTUEL PROPRIETAIRE DES LOCAUX PEUX T IL S OPPOSER A LA VENTE DU FC ? QU EN EST IL DU BAIL COMMERCIAL DOIT IL ETRE REPRIS PAR LA COMMUNE ACQUEREUR DU FC.

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Sa réponse :

Le fonds de commerce et le droit au bail sont deux choses différentes et cessibles indépendamment l'un de l'autre. Pour mettre fin à un bail commercial, à peine de nullité, le Code de Commerce exige non pas une lettre recommandée mais un acte d'huissier de justice. Un courrier n'est pas "signifié" mais "notifié", ce sont les actes d'huissier qui sont "signifiés". Si vous n'avez envoyé qu'un courrier, le propriétaire peut donc vous opposer que votre CONGE est nul. Par contre, le bail étant expiré, il se renouvelle de "termes en termes", c'est à dire qu'il ne repart pas automatiquement pour 9 ans, mais se déroule indéfiniment. Pour y mettre fin, il faut un congé signifié par un huissier de justice pour une échéance à plus de 6 mois. Tout dépend de vos relations avec le propriétaire et de la situation du local. S'il risque d'avoir des problèmes pour relouer, il invoquera la nullité du congé par courrier ; s'il a des acquéreurs en attente avec un loyer plus élevé, il bénira voter départ sans invoquer le non respect du formalisme.

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Nesen
Question postée par sabndra le 03/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bjr je voualis savoir commen peu ton faire pour recupere une caution de loyer dune somme de750euro que lancien proprio veu pas rendre un numero

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Sa réponse :

Voir un huissier de justice proche de votre domicile pour saisir le Juge de Proximité. Vous n'avez pas besoin d'un Avocat pour vous représenter. Néanmoins, je vous rappelle que le bailleur dispose d'un délai de 2 mois après votre départ pour faire les comptes et vous rendre le surplus. Tant que ce délai n'est pas expiré, vous ne pouvez rien faire.

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Modele de pv pour une liquidation apres dissolution
Question postée par bruno le 03/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Quel est le modele de pv de liquidation ? merci

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Sa réponse :

Liquidation de quoi ? On peut liquider énormément de "choses". De plus, qui dit "PV" dit en principe intervention d'un Officier Public ou Ministériel qui dresse l'acte. Quel est le but de votre question ?

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Caution bail commercial
Question postée par Patou01 le 03/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour,J' ai appris par une Amie que la caution pour un bail commercial etait passée de 2 mois à 1 mois de location. Est-ce exact? Merci de votre réponse

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Sa réponse :

NON. L'article L.145-40 du Cide de Comemrce est très clair : "Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes." - il n'y a pas de plafond au montant du dépôt de garantie - au-delà de 2 termes de loyers, le bailleur doit les intérêts - 2 termes ne signifie pas 2 mois : lorsque le loyer est réglable par trimestre, le dépôt de garantie peut être légalement de 6 mois. C'est en matière d'habitation que le dépôt de garantie a été limité à 1 mois

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Nuisance sonore
Question postée par isabay76 le 02/01/2011 - Catégorie :

Bonjour,je me permets de vous contacter pour savoir les mesures à prendre pour le cas suivant.En dessous de chez moi le commerce qui s'y trouve a été refait à "neuf" il y a un an. L'isolation phonique du lieu n'existe plus. La musique est très répétitive et fatiguante. Mais demande auprès des occupants étant restées sans suites efficasses.Cordialement,isabelle

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Sa réponse :

Vous avez un recours : - si vous êtes locataire, contre votre propriétaire - si vous êtes copropriétaire, contre la copropriété Il faut faire intervenir dans un 1er temps une société spécialisée dans la mesure du bruit ; puis ensuite saisir le tribunal par l'intermédiaire d'un avocat

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Lecture/comprehension de bail commercial avant signature
Question postée par elisa le 02/01/2011 - Catégorie : Droit des affaires

Le bailleur a-til le droit de m'exiger d'engager ma personne physique + caution solidaire des associés(en leur nom perso), dans un bail commercial neuf(Sarl)? A-til le droit d'exiger d'etre avisé par acte extra-judiciaire en cas de future cession, que celle ci ne soit faite ou n'intervienne que par acte authentique( ou sauf dispense express,sous seing privé avec redaction par mandataire du bailleur)? avec remise gratuite d'un exemplaire et en sa présence? Estce possible sous seing privé(ou + mandataire de notre choix) et avec avis pas lettre recommandée+AR? et en faisant payer copie si ce son des frais supp? Merci.

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Sa réponse :

En matière commerciale règne la liberté contractuelle la plus totale, ou presque. Par contre, ce n'est pas parce que le propriétaire des murs demande que vous êtes obligé d'accepter sans rien dire. Vous pouvez refuser que ces clauses soient inscrites dans le bail. Si le bailleur maintient sa position, le bail ne sera pas signé. Pour ce qui a trait à la signature des associés comme cautionnaires, l'usage n'est pas très répendu. Concernant la publicité des cessions, elle est régie par la Loi et de toute manière le rédacteur de l'acte doit impérativement aviser le bailleur, qui peut être présent lors de la signature. Par contre, rien n'oblige à procéder par acte authentique et un acte sous seing privé suffit ; néanmoins, l'acte authentique (signé chez un Notaire) vous offre le maximum de garanties, et il est de votre intérêt de le faire.

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Resilation bail
Question postée par samiyoussef le 02/01/2011 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Resilation bail pour cause suivante moisissure sur les murs

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Sa réponse :

Tout est une question d'importance, laissée à l'appréciation souveraine du juge ...

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Problème huissier
Question postée par anouchka le 29/12/2010 - Catégorie :

Bonjour, Suite à un retard de paiement auprès d'un organisme de crédit, celui-ci a transmis mon dossier à un huissier.j'ai donc reçu une sommation de payer, j'ai contacté l'huissier par téléphone et effectué un premier versement de 100,00eur par cb pour une sommme totale de 1752eur (frais inclus);l'avis ayant été laissé dans ma boîte aux lettres et ne pouvant me déplacer il me l'ont expédié en courrier simple en me demandant de fournir 3dernier bulletins salaire, justificatif caf,3quittance loyer,assurance auto+copie carte grise,edf,telephone,3derniers relevés bancaire,carte d'identité,permis de conduire,rib,autres dettes. je n'arrive pas à rassembler toutes ces pièces et on me dit que sans ces documents une requête sera déposé auprès du tribunal pour obtenir une condamnation pécuniaire,j'ai tout de même envoyé un courrier en m'engageant à verser 100euros par mois de janvier à avril 2011 et à solder la dette en mai 2011.Que puis-je faire?

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Sa réponse :

Il est normal que l'huissier vous demande de justifier de vos revenus et de vos dépenses fixes, pour adapter au mieux vos remboursements, dans votre intérêt. Concernant le recours au tribunal, par voie d'injonction de payer, je ne suis pas certain que ce soit une menace ; cela peut se révéler bénéfique pour vous : le juge vérifie la dette et peut la réduire même si des postes réclamés par votre créancier lui paraissent abusifs. Avec le recorus au juge, vous payer "le juste prix". Par contre, si vous ne donnez aucun justificatif à l'huissier, il pet trouver cela "louche" et penser que vous cherchez à biaiser. Si vous n'avez pas tout, donneez-lui déjà ce que vous avez, et cela lui suffira sans doute ...

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Résiliation du contrat de bail
Question postée par juliemass le 29/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon propriétaire souhaite résilier mon contrat de bail qui arrive à expiration au mois de juillet. Je sais qu'il doit respecter un préavis de 6 mois mais peut-il le faire sans raison légitime? Et peut-il me proposer un nouveau bail avec un loyer plus élevé (mon bail actuel comportant une clause de non augmentation du loyer)? Merci par avance pour votre réponse

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Sa réponse :

Le montant du loyer peut toujorus être déplafonné, si les conditions locales du marché le justifient. Le bailleur ne peut donner congé que pour reprise "personnelle" (au sens large, un membre de sa famille)ou pour vente. Dans tous les cas, il doit vous donner congé par LRAR ou acte d'huissier.

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Loyer impayé - reconnaissance de dette
Question postée par Thomas le 28/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Mon locataire (app.meublé)ne paye pas son loyer depuis nov. 2010. A chaque RDV il trouve une autre excuse (c'est la banque en Algérie, je vous paye demain en 1 x nov/dec/janv/fev/mars). A chaque fois c'est un autre mensonge. J'ai décidé de lui demander de m'adresser une reconnaissance de dette. Doit-il rédiger toute la lettre à la main ou puis-je la remplir et lui demander uniquement de la signer? Merci de votre prompte réponse. Cordialement Thomas

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Sa réponse :

En précision, il y a aussi des huissiers en Algérie et des mesures sont également possibles sur place. Vous pouvez en menacer votre locataire. Par le biais de l'Union Internationale des Huissiers de Justice, vous pouvez charger un huissier français de se mettre en rapport avec l'un de ses confrères algériens territorialement compétent pour engager "là-bas" des mesures coercitives. D'autre part, vivant en France, je doute que votre locataire n'ait pas sur notre sol un compte bancaire. Sans jugement et sur simple requête déposée par votre huissier, ce dernier peut bloquer son compte en France. Avant tout, il faut démontrer de la détermniation, que votre interlocuteur pense que vous êtes prêt à tout et quel qu'en soit le prix. En règle générale, vous n'êtes pas sa première victime et il "connait la musique". Lorsque cela commence à chauffer, votre type de locataire part à la cloche de bois sans demander son reste ... pour arnaquer un autre bailleur sympathique qui, bon lui-même, ne voit pas le mal dans les autres. Mais, comme vous le suggère M' AMAR, c'est AVANT qu'il faut prendre des garantie. VOyez un professionnel (Notaire, Avocat, Huissier) pour qu'il vous établisse un bail-type et vous indique qu'elles garanties prendre, une bonne fois pour toutes.

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Taxe d'habitation
Question postée par jack le 28/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour! Locataire d'un appartement T2 meublé, j'ai déposé fin décembre 2010 mon préavis de 1 mois auprès de mon propriétaire car je déménage courant janvier 2011 dans un nouvel appartement plus grand dans le même quartier. Si je signe mon contrat de location pour le nouvel appartement fin décembre 2010 tout en étant encore officiellement locataire de mon ancien appartement (à cause de mon préavis), devrai-je payer pour 2011 la taxe d'habitation 2 fois pour l'ancien ET le nouvel appartement? Merci pour vos réponses éclairées

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Sa réponse :

C'est le domicile REEL au 1er janvier de l'année en cours qui déterminele lieu d'imposition. Vous pouvez en apporter la preuve au Trésor par tous moyens.

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Bail commercial meublé
Question postée par Irène le 24/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Peut-on établir un bail commercial pour des locaux meublés destinés au logement et à la restauration.Ces locaux comprennent 9 gîtes meublés avec sanitaires privés, une cuisine de restaurant toute équipée, une cafeteria,une salle de restaurant et un salon, le tout meublé.

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Sa réponse :

Bien entendu, et il est courant que le bail comemrcial comprenne des biens "meubles". Il vous faut prendre 2 précautions : - faire établir le bail par un professionnel : Notaire, Huissier, Avocat ; une ou des clauses particulières règleront le sort des meubles, que faire pour leur remplacement, etc - faire dresser par un Huissier de Justice un inventaire des biens laissés à disposition du cataire

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Impots fonciers non réglés par acheteur
Question postée par ellimia le 22/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Suite à une vente immobilière, l'acheteur ne veut pas régler les impots fonciers (au prorata de la date d'achat). Que puis je faire ?

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Sa réponse :

D'un point de vue strictement légal, l'administration fiscale ne connait que le propriétaire au 1er janvier. Votre acquéreur ne vous doit le prorata temporis que si l'acte de vente le prévoit. Par contre, si le Notaire a glissé cette clause dans son acte, celui-ci se suffit à lui-même, sans jugement, puisqu'il est assorti de la fameuse "formule exécutoire". Vous n'avez qu'à remettre une copie exécutoire de l'acte de vente à un huissier qui se chargera de récupérer contre le récalcitrant ; mais si la clause fait défaut, vous n'avez malheureusement que vos yeux pour pleurer.

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Locataire sans gene
Question postée par corinne le 22/12/2010 - Catégorie :

Bonsoir et merci pour votre réponse,\r\nLe contrat de bail precise la location d\'un appartement t2 uniquement de 50 m2. A l\'emplacement de garage, parking, jardin, cave, nous avions mis un trait oblique indiquant qu\'il n\'y avait rien. Ma question portant surtout sur le fait que ce locataire sous entendait que comme il n\'était pas précisait que le jardin, la cour, le garage et la cave était privé, il avait donc le droit d\'en disposer (genre communauté, espaces communs) ? c\'est sur l\'absence de cette précision qu\'il joue avec nous. \r\nJ\'ai entendu dire aussi que pour une location d\'appartement on devait mettre à disposition un emplacement de vehicule ? Merci

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Sa réponse :

Il n'y a pas d'obligation de louer un garage en annexe du logement. Pour le jardin et la cour, c'est plus nuancé. Si votre "trait oblique" est sans ambiguité, tant mieux. Sinon, le locataire risque de plaider "l'apparence", sui les jardin cour et garage ne sont pas délimités en exclusion, physiquement. le mieux, toujours, est de faire appel à un professionel pour la rédaction du bail. Les imprimés faits pour tout-le-monde ne sont bien pour personne, à force de vouloir être généraux. Ce sont les 10 lignes particulières que le professionnel rajoutera qui feront la différence ! et l'ampleur de vos soucis est bien souvent inversement proportionnelle à la taille du logement que vous louez ... Faites appel à un Notaire, à un Huissier ou à un Avocat la prochaine fois.

Réaction :

corinne - à 09:38:49 le 25-12-2010

Bonj, ce locataire vit avec une femme et le loyer vient de m'etre versé en 2 virements à 50/50 chacun alors qu'il est seul sur le contrat de bail et qu'avant il virait l'integralité. Le fait que sa compagne me règle la moitier du loyer lui donne -til des droits ? j'envisage de ne pas renouveller le bail en 01/2012 avec RAR en juin 2011 (pour defaut d'attest d'assur "je lui ai deja demandé en vain" et problème voisinnage et louer à la fille de ma belle fille qui n'est pas ma petite fille, est-ce possible ? merci

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Resiliation bail location pour stage
Question postée par mado le 22/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Ma fille est actuellement en licence professionnelle à VANNES (qui a débuté début septembre 2010 pour se terminer en juin 2011) et est locataire d'un petit appartement depuis début septembre sur VANNES. Dans le cadre de sa licence, elle doit réaliser un stage en entreprise qui débute début Février 2011. Il s'avère qu'elle a eu beaucoup de mal à trouver ce stage et a enfin trouver sur la région de RENNES donc par conséquent elle ne peut rester à VANNES. Elle doit donc envoyer une lettre de résiliation à son propriétaire et ma question était la suivante la durée du préavis peut-elle dans ce cas être ramenée à un mois ? Merci beaucoup pour votre réponse MME POULNAIS MADELEINE

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Sa réponse :

Oui, la jurisprudence de l'article 15 de la Loi du 06.07.1989 c'est prononcée en ce sens à plusieurs reprises.

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Reclamation d un bien qui n est pas encore a moi
Question postée par anita le 21/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

EN INSTANCE DE DIVORCE MON EX MARI RECLAME LA MOITIE D UN APPARTEMENT QUI DEVRAIT ME REVENIR EN HERITAGE MAIS POUR L INSTANT IL EST TOUJOURS A MA MERE, ELLE NOUS A LOGER A TITRE GRATUIS CONTRE LA REMISE EN ETAT DE CET APPARTEMENT, est il en droit de reclamer la moitie de ce bien

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Sa réponse :

Je ne serais pas aussi affirmatif. S'il n'a pas de droit direct, il peut revendiquer le droit à être indemnisé pour la plus-value apportée au bien du fait de son "industrie", surtout s'il n'a aucun droit successoral sur ce bien.

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Bail de sous location
Question postée par Valérie le 20/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Je souhaite sous loué un local commercial à une infirmière.Sachant que ce local je l'utiliserai aussi, existe-t-il un contrat particulier à souscrire? Elle n'aura pas de pièce à part. Elle utilisera l'adresse, la boite aux lettres et un placard.Merci

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Sa réponse :

La formule la plus appropriée semble être un bail précaire, d'une durée inférieure à 2 ans. Il faudra prévoire un formalisme simple pour donner congé, en cas de mésentente (LRAR et préavis d'un mois); et surtout bien détailler les droits de la sous-locataire et les limites ; à voir également avec votre assureur, car si vous êtes 2 à partager le même local, votre prime peut être majorée car les risques aggravés.

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Liberté d'utilisation d'un parking
Question postée par alban le 20/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Un syndic peut il m'obliger à évacuer des objets stockés sur une place de parking (parking en sous sol, places séparées par un mur mais non fermées) ? Merci d'avance

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Sa réponse :

Oui. Un parking est un parking, pas un grenier ou une cave. Chaque copropriétaire doit respecter la destination des lieux, ce d'autant que la vue d'objets divers et variés peut attirer des voleurs. Par contre, dans les lieux fermés, vous pouvez faire à peu près tout ce que vous voulez. Il suffirait peut-être de demander à la prochaine AG de vous autoriser à fermer, à vos seuls frais (motion à demander à être inscrite à l'ordre du jour au préalable)

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Taxe habitation logement inhabité au 1er janvier 2011
Question postée par Danièle le 20/12/2010 - Catégorie : Droit de l'immobilier

Bonjour, Mon fils, domicilié jusqu'à présent chez moi, va signer la semaine prochaine l'acte d'achat d'une petite maison. Or, devant la meubler entièrement (puisqu'il ne dispose d'aucun mobilier), il ne pourra l'habiter que dans les 1ères samaines de janvier. Que doit-il fournir comme document aux services des impôts pour justifier de la vacance de son logement ? Sur différents forum, il est conseillé de fournir la preuve de l'ouverture des compteurs EDF au autre. Compte-tenu de la température actuelle (-10°), il est impensable de laisser l'habitation sans chauffage, au risque de faire exploser les canalisations. Les factures de livraison de mobilier seraient-elles valables ? D'avance je vous remercie de votre réponse. Bien amicalement.

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Sa réponse :

Pour la taxe d'habitation, c'est le domicile au 1er janvier de l'année de taxation qui entre en ligne de compte. Pour les justificatifs, il y a aussi l'inscription sur les listes électorales de la commune. Mais bien souvent, il suffit de signaler au centre des impots son changement d'adresse ...

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Contestation des frais société de recouvrement
Question postée par François-Xavier le 19/12/2010 - Catégorie :

Bonjour, j'ai reçu dernièrement une mise en demeure en courrier simple d'une société de recouvrement me demandant de régler une dette de 28E à ma mutuelle, ce que j'ai fait en contestant les frais supplémentaires demandés par cette société .J'ai donc envoyé un chèque de 28 E à la société de recouvrement en LRAR.Celle-ci admet avoir reçu ce paiement mais me demande (toujours par lettre simple) de régler les frais,qui il me semble, imputent au créancier . Que dois-je faire ? Merci par avance de vos réponses.

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Sa réponse :

La règle est simple et d'ordre public (impossible d'y déroger) : pas de frais sans jugement. La société de recouvrement tente de vous intimider. Si vous ne réglez pas ces frais illégaux, il ne vous arrivera rien. Laissez-les s'épuiser et dépenser leur argent inutilement ...

Réactions :

François-Xavier - à 00:23:35 le 27-12-2010

Merci beaucoup, je vais donc laisser faire le temps...

François-Xavier - à 21:02:17 le 24-01-2011

Bonjour, j'ai reçu une lettre ce jour où la dite société me signale que sans paiement des frais sous quinzaine, il demanderont au tribunal d'instance, une injonction de payer. Je panique un peu, dois-je paye rà votre avis ou est-ce encore de l'intimidation ? cordialement François-Xavier

Sa réponse :

Oui, c'est encore une intimidation. Seul un juge peut vous condamner à régler des frais. Vous risquez d'en recevoir encore 2 ou 3, à cadence d'une par six mois : classement vertical.

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